El dato existe, es oficial y es gratuito: el Estado publica la cartografía de zonas inundables de toda España. Lo que casi nadie sabe es dónde consultarla ni qué significan sus siglas. Esta guía te lo explica paso a paso, y al final, cómo comprobarlo en segundos para una dirección concreta.
Desde la DANA de octubre de 2024 en Valencia, «¿está esta casa en zona inundable?» ha pasado de pregunta rara a pregunta obligada antes de comprar o alquilar. La buena noticia: no dependes de lo que te diga el vendedor. La cartografía oficial es pública y cualquiera puede consultarla.
El Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI) es la cartografía oficial del Ministerio para la Transición Ecológica (MITECO). Recoge, para los tramos de río estudiados y para el litoral, hasta dónde llegaría el agua en tres escenarios de crecida, con su calado (altura del agua) estimado.
Se consulta en el visor cartográfico del SNCZI (gratuito, sin registro).
La «T» es el periodo de retorno. No significa «ocurre cada X años», sino la probabilidad de que la crecida se dé en un año cualquiera:
| Escenario | Probabilidad anual | Cómo leerlo |
|---|---|---|
| T10, alta | 10 % cada año | Zona que se inunda con relativa frecuencia. La señal más seria de las tres. |
| T100, media | 1 % cada año | Parece poco, pero en los ~30 años de una hipoteca la probabilidad acumulada ronda el 26 %: una entre cuatro. |
| T500, baja | 0,2 % cada año | Avenida excepcional. Aun así, es la lámina que mejor dibuja el «peor escenario» oficial. |
En España los daños extraordinarios por inundación no los paga tu aseguradora, sino el Consorcio de Compensación de Seguros, pero solo si tienes una póliza (de hogar, por ejemplo) en vigor y al corriente de pago. Comprar en zona inundable hace del seguro de hogar algo innegociable, no un extra.
En la zona de flujo preferente, la normativa estatal restringe nuevos usos residenciales y determinadas obras; el planeamiento municipal puede añadir limitaciones propias. Si piensas reformar en profundidad o ampliar, consulta antes el ayuntamiento y la confederación hidrográfica.
Una vivienda en T100 no es incomprable (buena parte del centro de muchas ciudades españolas lo está), pero es un dato que debes conocer antes de ofertar, no después de firmar. Bajos y garajes son los que más exposición real tienen: el agua no sube por igual a un tercero que a un sótano.
Sí. La cartografía oficial de zonas inundables (SNCZI, del MITECO) es pública y se consulta gratis en su visor, sin registro. Homefax además la comprueba en el punto exacto de la parcela dentro de su informe.
Es el periodo de retorno: la probabilidad de que la crecida ocurra en un año cualquiera. T10 equivale a un 10 % cada año (zona que se inunda con frecuencia), T100 a un 1 % anual y T500 a un 0,2 % anual (avenida excepcional). No significa que ocurra una vez cada X años.
Sí. Buena parte del centro de muchas ciudades españolas está en zona T100 y no es un impedimento legal para comprar. Pero conviene saberlo antes de ofertar, contar con un seguro de hogar (los daños extraordinarios los cubre el Consorcio de Compensación de Seguros solo con una póliza en vigor) y revisar las limitaciones de obra de la zona de flujo preferente.
El informe de Homefax consulta el SNCZI en el punto exacto de la parcela (crecidas de río y de mar en los tres escenarios, calado estimado y distancia a la zona inundable más cercana) y lo cruza con el resto de comprobaciones del informe: movimiento del terreno medido por satélite, historia del suelo desde 1956, sol por fachada, radón, precio de la zona… Así funciona.
Y antes de pagar nada, puedes ver gratis el dato más difícil de todos: si el edificio se está hundiendo.
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