[ CÓMO FUNCIONA · MÉTODO Y FUENTES ]
Qué miramos y cómo
lo calculamos.
Comprar o alquilar una casa es la decisión más cara de tu vida, y la información que de verdad importa está repartida entre un satélite europeo y un montón de registros públicos que casi nadie sabe consultar. Homefax los reúne todos y te los explica en un solo informe claro que recibes por email, para cualquier vivienda de España. La comprobación del movimiento del terreno la ves gratis y al instante. Aquí te contamos, en cristiano, de dónde sale cada dato y cómo lo calculamos.
En tres pasos
01
Localizamos la vivienda
De la dirección (o de la referencia catastral) sacamos la parcela exacta y sus coordenadas en el Catastro, y te enseñamos la foto de la fachada para que confirmes que es tu edificio. ¿Dirección sin número (s/n)? También vale: te mostramos las parcelas del lugar y eliges. ¿Casa en País Vasco o Navarra? Funciona por dirección: allí el catastro es propio y entramos por otra puerta.
02
Cruzamos satélite y registros oficiales
En ese punto exacto consultamos el radar europeo, el Catastro, el Instituto Geográfico Nacional, la cartografía estatal de riesgos y los registros de cada comunidad.
03
Generamos el informe
Procesamos cada fuente, hacemos los cálculos y te entregamos diecisiete comprobaciones explicadas una a una, por email en menos de 24 horas.
Gratis antes de pagar: el dato más difícil (el movimiento del terreno bajo el edificio) lo calculamos y te lo enseñamos sin coste para cualquier dirección, con el mismo motor que usa el informe completo. Así ves la calidad antes de decidir.
Las diecisiete comprobaciones
una sección por módulo · qué mide · fuente · cómo · qué (no) te dice
RADAR1 · Movimiento del terreno
Fuente: European Ground Motion Service (Copernicus, UE) · satélite Sentinel-1
QUÉ MIDESi el edificio y el suelo bajo él se están hundiendo o levantando, y a qué ritmo, en milímetros al año.
CÓMOUn satélite radar mira los mismos puntos fijos del edificio (tejados, esquinas, cornisas) cada 6 días desde el espacio; comparando esas “fotos” a lo largo de los años calcula cuánto se mueve, al milímetro. Pero no nos quedamos ahí: comparamos tu edificio con su barrio (los 300 m de alrededor). Si toda la zona sube y baja igual, tu casa está bien (es como ir todos en el mismo barco). La alarma salta solo si tu edificio se mueve distinto a sus vecinos… o si el barrio entero se está hundiendo. El resultado es un semáforo: estable · vigilancia · atención. Cómo lo mide el satélite, en detalle →
QUÉ TE DICESi hay un movimiento sostenido que merezca una mirada técnica, antes de que se note en grietas.
QUÉ NONo valora una grieta concreta ni sustituye una inspección estructural presencial. Refleja el periodo medido (2020-2024). En zonas con muy pocos reflectores cerca lo avisamos: el dato es menos fino.
m²2 · Ficha catastral del inmueble
Fuente: Sede Electrónica del Catastro (datos no protegidos)
QUÉ MIDELos datos físicos registrados: superficie, año de construcción, uso y de qué se compone el edificio.
CÓMOConsultamos el inmueble por su referencia catastral y separamos los metros de la vivienda de los de sus anejos (garaje, trastero) y de las zonas comunes (porque el “total catastral” lo suma todo y engaña). Incluimos la fotografía de fachada y el plano catastral de la parcela, para que veas el edificio y su parcela tal y como los registra el Catastro.
QUÉ TE DICELos metros reales de la vivienda, su antigüedad, qué reúne el edificio (cuántas viviendas, locales…) y su aspecto y parcela oficiales.
QUÉ NOLa superficie es construida, no útil; puede no reflejar reformas no declaradas. Conviene contrastarla con la nota simple del Registro de la Propiedad.
1956
HOY3 · Historia del suelo
Fuente: Fototeca Digital del IGN (vuelo americano 1956 → PNOA)
QUÉ MIDEQué había en ese suelo antes de construirse el edificio y cómo cambió la parcela.
CÓMORecuperamos el mismo encuadre, con la parcela en el centro, fotografiado desde el aire a lo largo de unos 70 años, y lo ponemos en línea de tiempo.
QUÉ TE DICESi fue huerta, industria, un cauce de río… antes del edificio actual, y cuándo se construyó.
QUÉ NOEs un análisis visual de fotos históricas: no acredita la ausencia de contaminación ni sustituye un estudio del suelo.
T5004 · Inundabilidad oficial
Fuente: Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI · MITECO)
QUÉ MIDESi la parcela está dentro de una zona inundable según el mapa oficial del Estado.
CÓMOMiramos ese mapa en el punto exacto de la parcela para las crecidas de 10, 100 y 500 años (de río y de mar), con la altura del agua orientativa, y medimos la distancia a la zona inundable más cercana.
QUÉ TE DICESi la parcela cae dentro o fuera de las zonas oficiales, y cuánta agua se prevé en cada escenario. Y si queda fuera pero una lámina pasa a pocos metros (menos que una parcela típica), también te lo avisamos.
QUÉ NONo cubre todos los arroyos pequeños ni la inundación por lluvia intensa en ciudad (el agua que no traga el alcantarillado).
SOL5 · Horas de sol por fachada
Fuente: huellas y alturas del Catastro (INSPIRE) · relieve del terreno del IGN (MDT) · geometría solar propia (algoritmo NOAA)
QUÉ MIDEEl sol directo que puede recibir cada fachada del edificio, planta por planta.
CÓMOReconstruimos en 3D el edificio y sus vecinos a partir de las huellas del Catastro y sus alturas (3 m por planta), añadimos el relieve del terreno en 15 km a la redonda cuando el modelo digital del IGN responde (un monte al oeste recorta el sol de la tarde igual que un edificio; si en ese momento no responde, el cálculo asume horizonte llano y puede sobrestimar el sol en zonas de montaña), y trazamos el recorrido real del sol en esa latitud, contando las horas que llegan a cada fachada mes a mes.
QUÉ TE DICEQué fachadas y plantas reciben sol y cuántas horas: en invierno, en verano, mes a mes y el total anual estimado.
QUÉ NOEs un cálculo geométrico: no tiene en cuenta árboles, toldos ni cómo está metida cada ventana.
A–G6 · Eficiencia energética
Fuente: registros autonómicos de certificados energéticos (CEE)
QUÉ MIDELa etiqueta energética registrada del inmueble (esa letra de la A a la G).
CÓMOCada comunidad autónoma guarda su propio registro; buscamos el del inmueble por referencia catastral y mostramos las letras de consumo y de emisiones, si el certificado sigue en vigor (caducan a los 10 años) y con qué normativa se construyó.
QUÉ TE DICECómo de eficiente es (cuánto gastará en luz y gas) y si el certificado está caducado.
QUÉ NOLa letra es estandarizada; el gasto real depende del uso de cada hogar y puede no recoger reformas posteriores. No todas las comunidades publican el dato consultable.
€/m²7 · Precio y mercado de la zona
Fuente: estadísticas oficiales del Ministerio de Vivienda (MIVAU): precio tasado, compraventas y alquiler de referencia (SERPAVI)
QUÉ MIDEEl precio medio de la vivienda en la zona (€/m² y su evolución), cuántas compraventas se cierran al año (si el mercado es líquido o estrecho) y el alquiler de referencia, con la rentabilidad bruta que sale de cruzar ambos.
CÓMOTomamos la estadística oficial trimestral de precio tasado del municipio (si es pequeño y no publica dato, la de su provincia, y lo decimos), distinguiendo vivienda usada o nueva según la antigüedad real del edificio en el Catastro; le añadimos las transacciones anuales del municipio y la base estatal de alquileres (SERPAVI). Cuando el precio de un municipio sale de muy pocas tasaciones, lo advertimos.
QUÉ TE DICESi lo que te están pidiendo encaja con la zona, si el mercado sube o baja, si podrás revender con facilidad y qué rentabilidad bruta tendría alquilarlo. Un punto de referencia para negociar.
QUÉ NOEs la media de la zona, no una tasación de este piso: el precio real depende de la planta, el estado, las reformas y la orientación. El alquiler de referencia viene de datos tributarios con ~2 años de decalaje.
RADÓN8 · Gas radón
Fuente: mapa oficial del Código Técnico de la Edificación (CTE DB-HS6 · datos del CSN)
QUÉ MIDESi el municipio está en zona de riesgo de radón: un gas natural radiactivo que sale del subsuelo (sobre todo en terreno granítico) y se acumula en plantas bajas mal ventiladas. Es la segunda causa de cáncer de pulmón tras el tabaco.
CÓMOEl Código Técnico de la Edificación clasifica cada municipio de España en tres niveles (fuera de zona, zona I o zona II (la más expuesta)) a partir de las mediciones del Consejo de Seguridad Nuclear. Buscamos el municipio y te decimos en cuál está. Y como un municipio grande puede tener geologías muy distintas, afinamos al punto exacto de la parcela con la cartografía del potencial de radón del CSN (más de 12.000 mediciones + geología).
QUÉ TE DICESi conviene medir el radón en la vivienda (tanto por el municipio como por el terreno concreto de la parcela) y, en obra nueva o reforma, qué protección exige la norma.
QUÉ NOSon estimaciones de zona (municipal y cartográfica), no una medición de tu casa: el valor real depende de la planta, la ventilación y cómo esté construida. Para saberlo de verdad hay que medirlo con un detector (es barato).
SISMO9 · Peligrosidad sísmica
Fuente: Norma de Construcción Sismorresistente NCSE-02 (RD 997/2002)
QUÉ MIDELa peligrosidad sísmica del municipio: la aceleración sísmica básica (ab) que la norma española asigna a cada término, en cuatro niveles (baja, moderada, alta y muy alta).
CÓMOLa NCSE-02 publica en su Anejo la aceleración básica de cada municipio. Buscamos el tuyo y te decimos su nivel y si la norma sismorresistente es de aplicación en la edificación de esa zona.
QUÉ TE DICESi la zona tiene peligrosidad sísmica relevante, algo a tener en cuenta en construcciones antiguas no proyectadas con criterio sismorresistente.
QUÉ NOEs una clasificación del municipio, no una medición del edificio ni un cálculo estructural. No predice terremotos.
ENTORNO10 · Entorno y ruido
Fuente: red viaria y ferroviaria de OpenStreetMap · red de aeropuertos · Mapa Estratégico de Ruido (MER · MITECO)
QUÉ MIDELa distancia y la orientación a las infraestructuras de mayor impacto acústico (autovía o vía rápida, ferrocarril en uso y aeropuerto comercial) y, donde el mapa oficial de ruido lo cubre, el nivel de ruido Lden del punto.
CÓMOCruzamos la parcela con la cartografía de carreteras, ferrocarril y aeropuertos (distancia y dirección a la más cercana de cada tipo) y con el Mapa Estratégico de Ruido oficial, que da el nivel Lden en las aglomeraciones grandes y los grandes ejes.
QUÉ TE DICESi la vivienda está cerca de una fuente de ruido o de una gran infraestructura, y cuánto ruido de tráfico se estima en ese punto, antes de visitarla.
QUÉ NOLas distancias son proximidad geométrica. El nivel Lden es el índice oficial modelizado (bandas de 5 dB), no una medición con sonómetro, y solo existe en las grandes ciudades y ejes; el ruido real dentro depende de la altura, la orientación y el aislamiento.
SUELO11 · Afecciones y proximidad del suelo
Fuente: OpenStreetMap (cauces, costa, líneas eléctricas, suelo industrial)
QUÉ MIDELa proximidad a elementos que pueden condicionar el uso del suelo: cauces de agua, línea de costa, líneas de alta tensión y suelo industrial.
CÓMOLocalizamos cada uno de esos elementos alrededor de la parcela y te damos la distancia y la orientación al más cercano, avisando cuando queda tan cerca que podría haber una zona de protección legal.
QUÉ TE DICESi conviene comprobar una posible zona de policía de cauces, servidumbre de costas o servidumbre eléctrica con el organismo competente.
QUÉ NOEs orientativo y geométrico: no delimita las zonas de protección legales, que fija cada organismo (Confederación Hidrográfica, Costas) con su cartografía oficial.
URBANISMO12 · Clasificación urbanística del suelo
Fuente: SIU, Sistema de Información Urbana (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
QUÉ MIDECómo está clasificado el suelo de la parcela: urbano, urbanizable, no urbanizable o sistemas generales.
CÓMOCruzamos el punto y la geometría de la parcela con la cartografía nacional de clases de suelo del SIU, y te decimos la clase del inmueble y si la parcela abarca más de una.
QUÉ TE DICESi el suelo es urbano (lo esperable para una vivienda) o si conviene atención (suelo no urbanizable o urbanizable pueden implicar limitaciones o requerir comprobar la situación legal de la edificación).
QUÉ NOEs la clase del planeamiento integrado en el SIU, no la calificación urbanística detallada (usos, edificabilidad, fuera de ordenación), que fija el ayuntamiento y prevalece. El SIU no cubre todos los municipios.
CLIMA13 · Clima de la zona
Fuente: AEMET, valores climatológicos normales 1991-2020
QUÉ MIDEEl clima de referencia de la zona: temperatura media, días de calor y de helada, precipitación anual, lluvias intensas, humedad y viento.
CÓMOTomamos las normales climáticas del periodo 1991-2020 de la estación de AEMET de referencia del punto, la más próxima entre las que publican normales una vez descontado el desnivel, y te damos su perfil con la distancia y la altitud a la que está.
QUÉ TE DICEQué esperar del clima de la zona: veranos más o menos calurosos, inviernos con más o menos heladas, cuánto llueve y con qué intensidad.
QUÉ NOEs el clima de la estación de referencia, orientativo del punto, no una medición de la vivienda: el microclima local (altitud, orientación, mar o valle) puede diferir.
INCENDIOS14 · Incendios forestales
Fuentes: proximidad a masa forestal (OpenStreetMap), incendios recientes por satélite (EFFIS · Copernicus) y frecuencia histórica del municipio (EGIF · IEPNB/MITECO, 2006-2015)
QUÉ MIDETres cosas: a qué distancia tiene la vivienda la masa forestal (la interfaz urbano-forestal, el factor que más pesa en el riesgo de una casa), si ha habido incendios recientes cerca detectados por satélite, y cuántos incendios registró el municipio entre 2006 y 2015 (conatos de menos de 1 ha y de 1 ha o más).
CÓMOMedimos en vivo la distancia del punto al arbolado y matorral (OpenStreetMap), consultamos los focos térmicos del sistema europeo EFFIS (Copernicus) alrededor del punto para detectar incendios recientes o fuego activo, y cruzamos el municipio con la cartografía oficial de frecuencia de incendios.
QUÉ TE DICESi la vivienda está pegada al monte, si su entorno ha ardido en los últimos años (o hay fuego activo ahora mismo), y cuánta actividad histórica de incendios tiene el municipio. Todo orientativo del entorno, no una evaluación de la parcela.
QUÉ NOLa frecuencia EGIF es municipal e histórica (2006-2015): no mide el riesgo de la parcela concreta ni incluye los años más recientes. La proximidad al monte y los incendios recientes por satélite sí afinan al entorno del punto, pero todo es orientativo, no una evaluación pericial de la vivienda ni de su combustible.
SEGURIDAD15 · Seguridad ciudadana del municipio
Fuente: Sistema Estadístico de Criminalidad (Ministerio del Interior) · padrón del INE
QUÉ MIDELa tasa de criminalidad convencional del municipio (delitos por cada 1.000 habitantes) comparada con la media nacional, y las tipologías principales: robos con violencia y en domicilio, hurtos, etc., con su variación respecto al año anterior.
CÓMOTomamos los datos oficiales del Sistema Estadístico de Criminalidad del Ministerio del Interior y los cruzamos con la población del padrón del INE para obtener la tasa por 1.000 habitantes. Donde el municipio no publica dato propio (menos de 20.000 habitantes) usamos el de su provincia, y lo decimos.
QUÉ TE DICESi el municipio está por encima o por debajo de la media nacional en delincuencia, y qué tipos de delito pesan más y si suben o bajan.
QUÉ NOEs un dato del municipio, no de la calle ni del barrio, e histórico-anual: no mide la seguridad concreta de esa dirección, que puede variar mucho dentro de un mismo término municipal.
INDUSTRIA16 · Instalaciones industriales próximas
Fuente: registro europeo E-PRTR · Agencia Europea de Medio Ambiente (base IED/E-PRTR) y PRTR-España (MITECO)
QUÉ MIDELa distancia y el rumbo a las instalaciones industriales registradas del entorno: macrogranjas, vertederos, incineradoras, cementeras, refinerías, plantas químicas, mataderos, centrales térmicas, canteras, depuradoras, etc. Señalamos la más cercana y las que hay a menos de 5 km, con su tipo de actividad.
CÓMOPartimos del registro europeo E-PRTR, que recoge los grandes complejos industriales obligados a declarar sus emisiones. Cruzamos las coordenadas y la actividad de la base de la Agencia Europea de Medio Ambiente con los nombres oficiales de municipio y provincia del registro español (PRTR-España, MITECO), y medimos la distancia en línea recta desde la vivienda a cada instalación.
QUÉ TE DICESi hay una industria de las que suelen generar molestias u olores cerca de la vivienda, de qué tipo es y a qué distancia queda. Es un contexto útil que conviene contrastar visitando la zona.
QUÉ NOEs la ubicación registrada de la instalación, no una medición de molestia, olor o emisión en ese punto concreto: la afección real depende del viento, la altura de chimenea, las medidas correctoras y el funcionamiento de cada momento. Tampoco es la distancia legal de protección, que fija cada administración.
SOLAR17 · Potencial solar del tejado
Fuente: IGN SOLAR (Potencial de Energía Solar de Edificios) · Instituto Geográfico Nacional · LiDAR PNOA + irradiación PVGIS · CC BY 4.0
QUÉ MIDECuánta radiación solar recibe el tejado de la vivienda al año y, a partir de ahí, qué produciría una instalación de autoconsumo.
CÓMOEl IGN mide cada tejado de España con láser aéreo (LiDAR) y calcula la radiación que recibe teniendo en cuenta las sombras y la orientación reales del edificio, con la irradiación europea de PVGIS. Sobre ese dato oficial estimamos la potencia que cabría, la producción anual y el CO₂ evitado, con supuestos estándar.
QUÉ TE DICESi el tejado es buen candidato para placas solares y, en órdenes de magnitud, cuánta energía podría cubrir de un hogar. En pisos, se refiere a la cubierta común del edificio.
QUÉ NOLa radiación es dato oficial; la producción, el ahorro y el número de paneles son una estimación orientativa, no un compromiso: dependen de la instalación concreta, de tu consumo y de la parte de tejado realmente disponible. Una empresa instaladora lo concreta con una visita.
Rigor: cómo lo verificamos
Cada módulo se apoya en una fuente oficial, pero además sometemos el sistema a una auditoría automática de varias capas, que podemos repetir en cualquier momento.
▣ CAPA 1
Geolocalización
Comprobamos que cada dirección cae en la parcela correcta, usando el propio Catastro para volver del punto a la dirección (ida y vuelta). Sobre direcciones reales aleatorias: 0 errores.
▣ CAPA 2
Consistencia
Más de 1.200 comprobaciones de coherencia interna por informe: que las superficies sumen, que fechas y rangos sean válidos, que las sombras bajen con la altura…
▣ CAPA 3
Gratis = pago
El veredicto de movimiento que ves gratis y el del informe completo salen del mismo motor y dan el mismo número, comprobado al milímetro en cada cambio.
▣ CAPA 4
Cálculo
La geometría solar se contrasta con la astronomía (altura del sol en solsticios y equinoccio); el veredicto de movimiento reproduce casos reales validados a mano.
▣ CAPA 5
Regresión
Casos verificados contra los visores oficiales, con sus valores congelados, para detectar al vuelo cualquier desviación si el sistema cambia.
Fuentes y límites
Todos los datos provienen de fuentes públicas oficiales:
- Movimiento del terreno: European Ground Motion Service, Copernicus, Unión Europea (satélite Sentinel-1)
- Datos del inmueble: Sede Electrónica del Catastro
- Histórico y relieve: Instituto Geográfico Nacional (PNOA, Fototeca Digital y modelo del terreno MDT)
- Zonas inundables: Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables, MITECO
- Eficiencia energética: registros autonómicos de certificados (CEE), según la comunidad
- Precio, compraventas y alquiler: Ministerio de Vivienda (MIVAU) y alquiler de referencia (SERPAVI)
- Gas radón: Código Técnico de la Edificación (CTE DB-HS6) y cartografía del Consejo de Seguridad Nuclear
- Peligrosidad sísmica: Norma de Construcción Sismorresistente (NCSE-02)
- Clima: normales climatológicas 1991-2020 de AEMET
- Entorno y afecciones: red viaria y ferroviaria de OpenStreetMap (autovía, tren, cauce, costa, industria)
- Ruido: nivel Lden del Mapa Estratégico de Ruido (MER), MITECO
- Clasificación del suelo: Sistema de Información Urbana (SIU), Ministerio de Vivienda
- Incendios forestales: frecuencia histórica (EGIF, IEPNB) y focos activos por satélite (EFFIS, Copernicus)
- Seguridad ciudadana: Sistema Estadístico de Criminalidad (Ministerio del Interior) y padrón del INE
- Instalaciones industriales: Registro Europeo de Emisiones y Transferencias de Contaminantes (E-PRTR), Agencia Europea de Medio Ambiente y MITECO
Los informes son documentos informativos y orientativos, elaborados de forma automatizada a partir de esas fuentes, que pueden contener errores u omisiones que no nos son imputables. Cada dato refleja exclusivamente el periodo y el alcance de su fuente. El informe no constituye dictamen pericial ni asesoramiento técnico, jurídico o financiero, y no sustituye a una inspección presencial ni a las comprobaciones registrales y administrativas correspondientes.