La parcela medio inundable que un solo punto no veía

Tomamos un solar sin edificar a la orilla del Mandeo, en Betanzos (A Coruña), frente al casco histórico. Es una parcela identificada (la referencia catastral y las coordenadas van al pie) para que cualquiera pueda repetir la comprobación. La hicimos de dos maneras. Primero mirando un punto, como hacen las comprobaciones rápidas, y después cruzando el recinto entero contra el mapa oficial de inundación. Las dos respuestas no coincidían. Esta es la diferencia entre mirar un punto y mirar el suelo completo.

Elegimos un solar y no una vivienda a propósito. Con un titular así no queremos señalar la casa de nadie, y para quien compra suelo para construir el dato pesa igual o más.

La trampa de comprobar un punto

Casi todo el mundo, y casi toda herramienta barata, comprueba la inundación de una finca mirando un único punto: se pincha en el mapa sobre la parcela y se lee si ese punto está dentro o fuera de la zona inundable. Es rápido y suena razonable. El problema es que una parcela no es un punto: es una superficie. Y el borde de una zona inundable no respeta los límites de una finca: puede cruzarla por la mitad.

Cuando eso pasa, comprobar un solo punto es una lotería. Si el punto cae en la parte seca, la respuesta es «fuera de peligro», aunque la mayor parte del suelo esté dentro del agua. En este solar de Betanzos pasa exactamente eso.

Lo que dijo el mapa oficial al cruzar la parcela entera

Recuperamos la geometría catastral de la parcela (361 m²) y muestreamos su afección en 31 puntos repartidos por todo el recinto (rejilla, vértices y el centroide catastral), cruzándolos contra la cartografía oficial de inundación del SNCZI (Ministerio para la Transición Ecológica). El resultado, consultado el 20 de septiembre de 2026:

La parcela no está «un poco» en zona inundable: está a caballo del borde. De los 31 puntos de muestreo, 23 caen dentro de la avenida frecuente (del orden de tres cuartas partes de la parcela, si el muestreo la representa bien) y el resto queda fuera. Y el punto que se suele comprobar, el centroide catastral de la parcela, cae justo en la franja seca: para la avenida frecuente y para la media devuelve un «fuera», mientras la mayor parte del suelo está dentro del agua.

Hay dos capas más que en este solar sí ve cualquier punto, y que conviene contar enteras. La parcela está en la ría, y la lámina marina del SNCZI (T100 y T500) la cubre en los 31 puntos, con hasta 0,51 m de agua. Y los 31 puntos caen en zona de flujo preferente del Mandeo (cartografía del segundo ciclo, Galicia-Costa), que no es una lámina de riesgo más: es la franja donde el Reglamento del Dominio Público Hidráulico limita los usos y las obras nuevas (artículos 9 bis y 9 ter). Para un solar en el que alguien piensa construir, esa es la capa que decide, y qué se puede levantar exactamente lo fija la administración hidráulica, en Galicia Augas de Galicia.

Por qué medir la parcela entera y no un punto

El método importa tanto como el dato. Frente a una comprobación binaria de un punto («dentro / fuera», y normalmente solo del escenario de 100 años), cruzar la geometría catastral completa aporta tres cosas que cambian la decisión:

• El punto más expuesto, no uno cualquiera. Muestreamos decenas de puntos por el recinto (rejilla más vértices) y nos quedamos con el peor. Así detectamos los 23 puntos dentro de la lámina que el centroide se perdía.
• Calado en metros, no un sí o un no. No es lo mismo que el agua llegue a 20 cm que a 3,6 m. El mapa oficial da la altura, y esa altura decide si hablamos de una molestia o de un problema serio para una planta baja.
• Los tres periodos de retorno. Frecuente (T10), media (T100) y excepcional (T500). Que una parcela entre ya en la frecuente es una señal muy distinta de que solo la roce la excepcional, que es justo lo que el centroide de este solar contaba.

Si quieres entender el fenómeno a fondo (qué son las zonas inundables, cómo se leen y qué mirar antes de comprar), tienes la guía sobre zonas inundables.

Qué NO dice este dato

Preguntas frecuentes

¿Sirve comprobar un solo punto en el mapa de inundación?

Sirve, pero se queda corto. Una parcela ocupa una superficie y el borde de la lámina puede cruzarla por la mitad. Si se comprueba un único punto, es fácil que caiga en la parte seca y devuelva un «fuera de peligro» engañoso mientras buena parte del suelo está dentro. En el solar de este caso, el centroide catastral quedaba fuera de la avenida frecuente y de la media, y 23 de los 31 puntos de la parcela estaban dentro. Por eso cruzamos la geometría completa de la parcela, no un punto.

¿Qué es el periodo de retorno T10, T100 y T500?

Es cada cuánto se repite una avenida en promedio. T500 es la excepcional; T100 la de referencia en urbanismo; T10 la frecuente, la que ocurre con más asiduidad. Que una parcela entre ya en la lámina T10 significa que el agua llega en las crecidas relativamente frecuentes, no solo en las catastróficas.

¿De dónde sale este mapa?

Del Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI), del Ministerio para la Transición Ecológica. Es cartografía pública y oficial con el calado en metros para cada periodo de retorno. Homefax la cruza con la geometría de la parcela para cualquier dirección de España.

¿La planta alta también se inunda?

El mapa indica el nivel del agua sobre el terreno, así que el riesgo directo es de planta baja, sótanos, garajes y bajos comerciales. Una vivienda en altura no se moja, pero comparte portal, instalaciones y accesos, y su valor y su seguro se ven afectados. El dato importa aunque no vivas en el bajo.

Municipios citados en esta página, con su ficha de riesgos: A Coruña · Betanzos.

Por provincia: A coruna