Tomamos un edificio real del casco histórico de Betanzos (A Coruña). Por respeto a sus vecinos no diremos cuál. Comprobamos su afección por inundación de dos maneras: primero mirando un punto, como hacen las comprobaciones rápidas, y después cruzando la parcela entera contra el mapa oficial. Las dos respuestas no coincidían. Esta es la diferencia entre mirar un punto y mirar el suelo completo.
Casi todo el mundo, y casi toda herramienta barata, comprueba la inundación de una vivienda mirando un único punto: se pincha en el mapa sobre el portal y se lee si ese punto está dentro o fuera de la zona inundable. Es rápido y suena razonable. El problema es que una parcela no es un punto: es una superficie. Y el borde de una zona inundable no respeta los límites de una finca: puede cruzarla por la mitad.
Cuando eso pasa, comprobar un solo punto es una lotería. Si el punto cae en la parte seca, la respuesta es «fuera de peligro», aunque medio jardín, el garaje o el bajo estén dentro del agua. En este edificio de Betanzos ocurría exactamente eso.
Recuperamos la geometría catastral de la parcela (605 m²) y muestreamos su afección en 24 puntos repartidos por todo el recinto, cruzándolos contra la cartografía oficial de inundación del SNCZI (Ministerio para la Transición Ecológica). El resultado:
La parcela no está «un poco» en zona inundable: está a caballo del borde. Dos tercios del suelo caen dentro de la lámina, el resto queda fuera. Y el punto que se suele comprobar (el portal, el centro de la parcela) caía justo en el tercio seco: devolvía un «tranquilo, está fuera» mientras la mayor parte del suelo estaba dentro del agua.
| Escenario (periodo de retorno) | Parcela dentro | Calado máximo |
|---|---|---|
| T10 · frecuente | 14 de 24 puntos | 1,33 m |
| T100 · media | 14 de 24 puntos | 1,93 m |
| T500 · excepcional | 16 de 24 puntos | 2,63 m |
El método importa tanto como el dato. Frente a una comprobación binaria de un punto («dentro / fuera», y normalmente solo del escenario de 100 años), cruzar la geometría catastral completa aporta tres cosas que cambian la decisión:
Si quieres entender el fenómeno a fondo (qué son las zonas inundables, cómo se leen y qué mirar antes de comprar), tienes la guía sobre zonas inundables.
Introduce una dirección y cruzamos la parcela contra el mapa oficial de inundación, con el calado en metros y los tres periodos de retorno. Y si quieres el cuadro completo (movimiento del terreno por satélite, grietas, zona sísmica, historia del suelo desde 1956, sol por fachada, radón, precio de la zona…), el informe son 29 €. Así funciona.
Comprobar una dirección Ver un informe de ejemploSirve, pero se queda corto. Una parcela ocupa una superficie y el borde de la lámina puede cruzarla por la mitad. Si se comprueba un único punto, es fácil que caiga en la parte seca y devuelva un «fuera de peligro» engañoso mientras buena parte del suelo está dentro. Por eso cruzamos la geometría completa de la parcela, no un punto.
Es cada cuánto se repite una avenida en promedio. T500 es la excepcional; T100 la de referencia en urbanismo; T10 la frecuente, la que ocurre con más asiduidad. Que una parcela entre ya en la lámina T10 significa que el agua llega en las crecidas relativamente frecuentes, no solo en las catastróficas.
Del Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI), del Ministerio para la Transición Ecológica. Es cartografía pública y oficial con el calado en metros para cada periodo de retorno. Homefax la cruza con la geometría de la parcela para cualquier dirección de España.
El mapa indica el nivel del agua sobre el terreno, así que el riesgo directo es de planta baja, sótanos, garajes y bajos comerciales. Una vivienda en altura no se moja, pero comparte portal, instalaciones y accesos, y su valor y su seguro se ven afectados. El dato importa aunque no vivas en el bajo.