El anuncio dice 90 m². El Catastro dice 96. La cinta métrica diría 74. Ninguno miente, miden cosas distintas. Como el precio se negocia en euros por metro cuadrado, entender qué mide cada cifra es de las horas mejor invertidas de toda la compra.
| Superficie | Qué mide |
|---|---|
| Útil | El suelo que pisas: de pared para adentro, sin muros ni tabiques. Es la que sientes al vivir. No suele estar en el Catastro; sí en planos y en la cédula/escritura en muchos casos. |
| Construida | La útil + muros, tabiques y la mitad de los cerramientos compartidos. Como referencia general, la útil suele quedar un 10-25 % por debajo de la construida, según la construcción. |
| Construida con comunes | La construida + la parte proporcional de portal, escalera, rellanos… Es la que suele figurar como superficie del inmueble en el Catastro, y la mayor de las tres. |
Garaje y trastero pueden estar dentro del mismo inmueble catastral (sumando en su superficie) o ser inmuebles aparte. Si el anuncio dice «100 m²» y 25 son de plaza y trastero, el precio por m² de la vivienda real es otro. El desglose de la ficha lo delata.
Manda más de lo que parece: orienta sobre la normativa con la que se construyó (aislamiento, estructura), la edad de las instalaciones y si al edificio le toca inspección técnica según su municipio. Contrástalo con el «recién reformado» del anuncio.
¿Figura como vivienda, oficina o local? Comprar «una vivienda» que catastralmente es un local u oficina tiene implicaciones (licencias, hipoteca, cédula) que conviene conocer antes de las arras, no en la notaría.
Reformas y ampliaciones no declaradas hacen que el Catastro se quede viejo. Y el Catastro no es el Registro de la Propiedad: la superficie de la escritura puede diferir de ambas. Ante discrepancias grandes, pide explicación y contrasta con la nota simple.
Cuando lo que compras lleva suelo (una casa con terreno, un solar), importa la superficie de la parcela, no solo la construida. El Catastro publica la superficie gráfica de cada parcela y la geometría de sus linderos, calculada a partir de su cartografía georreferenciada: es la medición catastral de referencia. Ojo, es una medición sobre plano, no un levantamiento topográfico reciente sobre el terreno. Para metros con validez legal (segregar, edificar, resolver una duda de lindes) hace falta una medición topográfica y su representación gráfica georreferenciada.
La coherencia (o coordinación) Catastro-Registro busca que la superficie y los linderos que constan en el Registro de la Propiedad coincidan con la cartografía del Catastro. Desde la Ley 13/2015, muchas operaciones incorporan la representación gráfica georreferenciada para lograrlo. ¿Por qué te importa al comprar? Si la superficie del Registro no cuadra con la del Catastro, puede haber un exceso o defecto de cabida, un lindero discutido o una parte sin inscribir. No es para alarmarse, pero sí para preguntar antes de firmar y contrastarlo con la nota simple del Registro.
Normalmente la que figura en el Catastro es la construida con elementos comunes (la mayor de las tres): incluye muros y la parte proporcional de portal y escalera. La útil (el suelo que realmente pisas) suele quedar un 10-25 % por debajo de la construida y no siempre aparece en el Catastro.
Sí. Los datos catastrales no protegidos (superficie, uso, año de construcción y composición del inmueble) son públicos y se consultan gratis y sin registro en la Sede Electrónica del Catastro.
No. Son organismos distintos y sus datos pueden diferir. El Catastro es la referencia física y fiscal (base del IBI); la titularidad y las cargas se acreditan con la nota simple del Registro. Ante discrepancias grandes de superficie, conviene contrastar ambos.
El Catastro calcula la superficie de cada parcela a partir de su cartografía georreferenciada (la geometría de los linderos) y la publica como superficie gráfica. Es la referencia oficial, pero es una medición sobre plano, no un levantamiento topográfico reciente sobre el terreno. Para metros con validez legal (segregar, edificar o resolver un lindero) hace falta una medición topográfica y su representación gráfica georreferenciada.
Es que la descripción del inmueble en el Registro de la Propiedad (superficie y linderos) coincida con la cartografía del Catastro. Desde la Ley 13/2015 se incorpora la representación gráfica georreferenciada para coordinarlos. Si al comprar ves que la superficie del Registro y la del Catastro no cuadran, conviene aclararlo antes de firmar.
Homefax consulta la ficha catastral del inmueble y te la da ya separada: los m² de la vivienda por un lado y los anejos por otro, con el año, el uso y la composición del edificio en cristiano, junto al resto de comprobaciones del informe (movimiento del terreno por satélite, inundabilidad, zona sísmica, historia del suelo, sol por fachada, radón, precio de la zona…). Así funciona.
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