Una visita enseña la cocina, los armarios y la luz que entra a esa hora de ese día. No enseña lo que hay debajo del edificio, lo que hizo el río hace veinte años ni cuántos de los m² anunciados son de verdad de la vivienda. Esta es la lista de lo invisible, y dónde está cada dato oficial, casi siempre gratis.
La regla general: todo lo estructural, lo geológico y lo registral es invisible en una visita, y es justo donde viven las sorpresas caras. Nada de esto pretende sustituir la visita (imprescindible) ni la inspección técnica cuando toca, es la capa de datos que va antes.
El asentamiento del terreno es lento y silencioso: cuando se nota en grietas, lleva años ocurriendo. En la visita no se ve; medido por satélite, sí (milímetros al año).
Dónde: datos del programa europeo Copernicus (EGMS). Nuestra guía de grietas y movimiento del terreno lo explica, y el dato de cualquier dirección se consulta gratis aquí.
El piso puede llevar seco veinte años y aun así estar dentro de la lámina oficial de una crecida de 100 años. El vendedor no suele saberlo; el mapa del Estado, sí.
Dónde: visor del SNCZI (MITECO). Paso a paso en la guía de zonas inundables.
¿Huerta, industria, un cauce? La parcela tiene una historia de 70 años fotografiada desde el aire que puede explicar humedades, rellenos o el porqué de una grieta.
Dónde: Fototeca Digital del IGN (vuelo americano de 1956 en adelante). El informe la monta en línea de tiempo automáticamente.
El anuncio dice 90 m²; el Catastro puede estar sumando garaje, trastero y parte de las zonas comunes. La diferencia se paga a precio de vivienda.
Dónde: Sede Electrónica del Catastro, gratis. Cómo leerla sin trampas: guía de los m² del Catastro.
Visitas en junio a mediodía y el salón es un anuncio de dentífrico; en diciembre, el edificio de enfrente se lo come entero. La geometría solar no se improvisa en una visita.
Dónde: se calcula con las huellas y alturas catastrales de los edificios vecinos y el recorrido real del sol, el informe lo trae por fachada, planta y estación. Un caso real: la fachada sur que recibe 0 horas de sol de noviembre a enero.
Invisible e inodoro, sale del terreno y se acumula en bajos y sótanos. Es la segunda causa de cáncer de pulmón tras el tabaco, y en la visita no existe.
Dónde: clasificación oficial del municipio (CTE) y mapa del CSN. Todo en la guía del gas radón.
El precio pedido es una cifra; sin la referencia oficial de €/m² de la zona y su tendencia, no sabes si negocias desde la realidad o desde el relato del vendedor.
Dónde: estadística trimestral del Ministerio de Vivienda (MIVAU) por municipio, incluida en el informe con la equivalencia para los m² de esa vivienda.
La letra del anuncio a veces no coincide con la registrada, o el certificado está caducado (duran 10 años). Es la factura de luz y gas de los próximos años.
Dónde: registros autonómicos de certificados (CEE), consultables por referencia catastral en la mayoría de comunidades, el informe lo comprueba y avisa si está caducado.
1) Visita y te enamoras (o no). 2) Antes de ofertar: los datos públicos de esta lista, media hora y casi todo gratis. 3) Antes de arras: nota simple + certificado de deudas + actas. 4) Si algo de los datos chirría (movimiento, grietas, humedades): inspección técnica presencial. Cada capa filtra la siguiente; ninguna sustituye a las demás.
Además de la visita, conviene revisar los datos que no se ven: movimiento del terreno, zona inundable, radón, sol real por fachada, superficie catastral, historia del suelo, precio de mercado y eficiencia energética (casi todos públicos y gratuitos) y, antes de las arras, pedir la nota simple del Registro, el certificado de deudas y las actas de la comunidad.
La cartografía de zonas inundables (SNCZI), la clasificación de radón (CTE/CSN), la ficha catastral, las ortofotos históricas del IGN y la estadística de precios del Ministerio de Vivienda son públicas y gratuitas. El movimiento del terreno por satélite puedes verlo gratis en Homefax.
No. Las deudas de comunidad, las derramas aprobadas y el estado real de la finca no están en datos públicos: se piden al administrador (certificado de deudas, obligatorio para vender) y en las actas. Desconfía de cualquier informe automático que prometa darte eso.
Homefax reúne los ocho puntos de esta lista para cualquier vivienda de España, con fuentes oficiales citadas y sus límites explicados. Así funciona. Y el más difícil de todos, el movimiento del terreno, lo ves gratis y al instante antes de pagar nada.
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