Antes de firmar la compra de una vivienda se manejan varios documentos que suenan parecido pero responden a preguntas distintas. Ninguno sustituye a los demás: la nota simple es lo legal, la tasación es el valor, la inspección es el estado del edificio y el informe de riesgos es lo que esconden el terreno y el entorno. Esta guía aclara qué comprueba cada uno y en qué se complementan.
| Documento | ¿Qué pregunta responde? | Coste orientativo | Qué NO cubre |
|---|---|---|---|
| Nota simple | ¿De quién es y qué cargas tiene? Titularidad, hipotecas, embargos y servidumbres, del Registro de la Propiedad. | unos 4 a 10 € | el estado físico del edificio ni los riesgos del terreno o el entorno |
| Tasación | ¿Cuánto vale para el banco? Valor de referencia que suele pedir la entidad para conceder la hipoteca. | ~250 a 600 € | el estado interior en detalle ni los riesgos físicos de la parcela |
| Inspección técnica | ¿En qué estado está el edificio por dentro? Estructura, instalaciones, humedades, en visita presencial de un técnico. | varía según el técnico y la vivienda | lo que no se ve en una visita del terreno, el entorno o la historia de la parcela |
| Informe de riesgos | ¿Qué esconden el terreno, el entorno y la historia de la parcela? Datos públicos oficiales y satélite. | desde 29 € (parte gratis) | la titularidad y las cargas (eso es la nota simple) ni el estado interior (eso es la inspección) |
La conclusión importa: no son alternativas entre las que elegir, sino piezas que responden cosas diferentes. Lo habitual es combinarlas según el caso.
Es el documento del Registro de la Propiedad que confirma quién figura como titular y qué cargas pesan sobre la vivienda: hipotecas, embargos, servidumbres o condiciones. Es información legal, barata y casi imprescindible antes de comprar, porque las cargas viajan con el inmueble, no con el vendedor. Lo que no dice es cómo está la casa ni qué hay bajo sus cimientos o alrededor.
Es una valoración del inmueble, normalmente hecha por una sociedad de tasación homologada, que el banco suele exigir para conceder la hipoteca. Estima el valor de referencia a efectos del préstamo. Tiene en cuenta la vivienda y su mercado, pero no es una inspección del estado ni un análisis detallado de los riesgos físicos del terreno.
Un arquitecto o técnico revisa el estado real del edificio por dentro: estructura, instalaciones, humedades, carpinterías. En obra usada es muy recomendable, porque destapa problemas de conservación que una visita normal no detecta. Es distinta de la ITE (la inspección técnica obligatoria de edificios antiguos, que la encarga la comunidad).
Es lo que hace Homefax: cruza datos públicos oficiales y radar de satélite europeo para una dirección concreta, y responde a lo que ni la nota simple, ni la tasación, ni la inspección cubren del todo. Si el terreno se mueve bajo el edificio (satélite Copernicus), si está en zona inundable oficial, el gas radón, la peligrosidad sísmica, las horas de sol reales, el ruido y el entorno, el certificado energético o lo que hubo antes en la parcela. Es el más barato de los cuatro y el dato más difícil (si el edificio se mueve) puede verse gratis.
Depende del caso, pero como regla:
Dice los legales: quién es el dueño y qué cargas tiene (hipotecas, embargos, servidumbres). No dice nada del estado físico del edificio ni de los riesgos del terreno o el entorno.
No, son complementarios. La inspección mira el estado del edificio por dentro; el informe de riesgos cruza datos públicos para el terreno, el entorno y la historia de la parcela. Cada uno responde una pregunta distinta.
La nota simple casi siempre; la tasación si hay hipoteca; la inspección para el estado del edificio; y el informe de riesgos para lo que ninguno de los anteriores cubre. No compiten entre sí.
El informe de Homefax reúne diecisiete comprobaciones sobre el terreno, el entorno y la historia de una vivienda, con datos públicos oficiales y satélite, por una dirección concreta. Y el dato más difícil (si el edificio se mueve) puedes verlo gratis ahora. Es la pieza que completa la nota simple, la tasación y la inspección.
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