Qué comprobar antes de firmar las arras de un piso

Las arras son el primer dinero que pones encima de la mesa, y casi siempre la primera firma. Si son penitenciales y luego te echas atrás, las pierdes. Por eso lo que haya que comprobar de la vivienda conviene comprobarlo antes, no entre las arras y la notaría. Esta guía repasa qué mirar, dónde se consulta cada cosa y qué se puede saber sin pedir nada a nadie.

Por qué antes de las arras y no después

El Código Civil (artículo 1454) dice que, si en la compraventa median arras, el contrato puede deshacerse perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor. Eso es lo que se conoce como arras penitenciales, y solo permiten salir dentro del plazo pactado y antes de la escritura. Con ellas, si después de firmar descubres algo que no te gusta, salir cuesta la señal entera. Y si el contrato no dice con claridad que lo son, el Tribunal Supremo no las trata como penitenciales (las interpreta como un adelanto del precio o como una garantía), así que ni siquiera puedes salir perdiéndolas, porque el vendedor puede exigir que se cumpla la compra o resolverla con indemnización (artículo 1124).

Lo legal: quién vende y qué cargas tiene

La nota simple del Registro de la Propiedad dice quién es el titular y qué cargas pesan sobre la vivienda (hipotecas, embargos, servidumbres). Dos cosas que mirar en ella. Que quien te vende sea quien figura como titular, o que tenga poder para venderla. Y que las cargas que aparezcan se vayan a cancelar antes de la escritura, cosa que conviene dejar escrita. La puedes pedir tú mismo en la sede electrónica de los Registradores, porque estar comprando la vivienda es interés suficiente.

Las deudas que se quedan con la casa

Hay dos deudas del dueño anterior que, por ley, siguen a la vivienda aunque cambie de manos.

• Comunidad de propietarios. El comprador responde con el propio piso de lo que el anterior dueño deba a la comunidad de la parte ya vencida del año en curso y de los tres años anteriores (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9.1.e). En la escritura el vendedor tiene que aportar un certificado de deudas, que el secretario de la comunidad emite en un máximo de siete días, y sin él no se puede firmar salvo que el comprador lo dispense. Nada impide pedirlo antes de las arras.
• IBI. La vivienda queda afecta al pago de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que se deba (Ley de Haciendas Locales, artículo 64). Pide el último recibo pagado.

Y una tercera que no es deuda todavía: las derramas aprobadas. Si la comunidad ya ha acordado una obra (fachada, ascensor, cubierta), pide las últimas actas para saber quién la paga y cuándo.

Los papeles de la vivienda y del edificio

• Certificado energético. En una compraventa se anexa al contrato una copia del certificado registrado y su etiqueta (Real Decreto 390/2021). Que exista es obligación del vendedor. Que lo veas antes de firmar, interés tuyo. Ver la guía del certificado energético.
• Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación. Depende de la comunidad autónoma. En algunas existe una cédula de habitabilidad que caduca y se renueva, en otras lo que hay es la licencia de primera ocupación del edificio.
• Inspección del edificio (ITE o IEE). En edificios antiguos, si la ha pasado y qué dijo. Si salió desfavorable, las obras pendientes acabarán en una derrama.

Los metros

El anuncio, la escritura y el Catastro dan a menudo superficies distintas, y casi siempre hay una explicación (útil frente a construida, zonas comunes, anejos). Lo que conviene es saber cuál es cuál antes de firmar un precio por metro. Ver por qué no coinciden los metros del Catastro, la escritura y el anuncio.

Lo que no se ve en una visita

Ninguno de los papeles anteriores dice nada del terreno ni del entorno. Si la vivienda está en zona inundable oficial, si el terreno se mueve bajo el edificio, la zona de radón o la peligrosidad sísmica del municipio son datos públicos que se pueden consultar antes de firmar nada. El movimiento del terreno se comprueba gratis por dirección en Homefax.

La lista, de un vistazo

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si me echo atrás después de firmar las arras?

Si son arras penitenciales, el artículo 1454 del Código Civil permite deshacer la compra perdiendo la señal (o, si es el vendedor quien se echa atrás, devolviéndola duplicada). Si el contrato no dice con claridad que son penitenciales, el Tribunal Supremo no las trata como tales, y entonces no basta con perderlas para salir, porque la otra parte puede exigir que se cumpla la compra o resolverla con indemnización (artículo 1124). Por eso conviene que el contrato lo diga expresamente.

¿Me tocan las deudas de comunidad del dueño anterior?

Las de la parte vencida del año en curso y los tres anteriores, sí. El piso responde de ellas aunque lo compres (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9.1.e). Por eso el vendedor tiene que aportar el certificado de deudas en la escritura, y por eso conviene pedirlo antes.

¿Puedo pedir la nota simple yo, sin el vendedor?

Sí. El Registro de la Propiedad es público para quien tiene interés en el inmueble, y estar comprándolo lo es. Se pide en la sede electrónica de los Registradores.

Guía orientativa con la normativa estatal vigente a 6 de octubre de 2026 (Código Civil, Ley de Propiedad Horizontal, Ley de Haciendas Locales y Real Decreto 390/2021). No sustituye el asesoramiento de un notario o un abogado, que es quien debe revisar el contrato de arras concreto.

Municipios citados en esta página, con su ficha de riesgos: Lugo · Real.

Por provincia: Lugo · Valencia