# Homefax — contenido completo (llms-full.txt) > Versión extendida de https://homefax.es/llms.txt con el TEXTO COMPLETO de las guías y los estudios de Homefax, el informe de riesgos físicos de una vivienda de España a partir de datos públicos oficiales. Para el resumen, los enlaces y la cobertura, ver https://homefax.es/llms.txt. Última actualización: 2026-08-27. ===================== # GUÍAS ===================== --- [Fuente: https://homefax.es/guias/zona-inundable] [ GUÍA · INUNDABILIDAD ] # Cómo saber si una casa está en zona inundable El dato existe, es oficial y es gratuito: el Estado publica la cartografía de zonas inundables de toda España. Lo que casi nadie sabe es dónde consultarla ni qué significan sus siglas. Esta guía te lo explica paso a paso, y al final, cómo comprobarlo en segundos para una dirección concreta. Desde la DANA de octubre de 2024 en Valencia, «¿está esta casa en zona inundable?» ha pasado de pregunta rara a pregunta obligada antes de comprar o alquilar. La buena noticia: no dependes de lo que te diga el vendedor. La cartografía oficial es pública y cualquiera puede consultarla. ## La fuente oficial: el SNCZI El Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI) es la cartografía oficial del Ministerio para la Transición Ecológica (MITECO). Recoge, para los tramos de río estudiados y para el litoral, hasta dónde llegaría el agua en tres escenarios de crecida, con su calado (altura del agua) estimado. Se consulta en el visor cartográfico del SNCZI (gratuito, sin registro). ## Consultarlo tú mismo, paso a paso - Abre el visor del SNCZI y busca la dirección o la referencia catastral con la herramienta Localizar (en el menú de la llave inglesa, abajo a la derecha), o navega por el mapa hasta la parcela. - Activa las capas de zonas inundables de origen fluvial (T10, T100 y T500). Si la vivienda está cerca del mar, activa también las de origen marino. - Haz zoom hasta ver la parcela. Si alguna mancha de color la cubre, está dentro de esa zona inundable; el visor puede darte además el calado estimado en ese punto. - Comprueba también la zona de flujo preferente: es la franja de mayor peligro, donde la normativa estatal de aguas limita nuevos usos residenciales. - Si no hay ninguna mancha, ojo con la letra pequeña: significa que la parcela no está en una zona estudiada y mapeada, no que la inundación sea imposible (ver más abajo). Pasos 1 a 4. Tras localizar por referencia catastral, el visor pone un marcador en la parcela. Las manchas azules son los mapas de peligrosidad T=10, T=100 y T=500; el tono no es el periodo de retorno sino el calado (azul claro, centímetros; azul oscuro, metros). La banda gris sobre el río es la zona de flujo preferente. Formentera del Segura (Alicante), escala 100 m. Visor del SNCZI, MITECO, captura del 18 de septiembre de 2026. ## Qué significan T10, T100 y T500 La «T» es el periodo de retorno . No significa «ocurre cada X años», sino la probabilidad de que la crecida se dé en un año cualquiera : Escenario | Probabilidad anual | Cómo leerlo | T10, alta | 10 % cada año | Zona que se inunda con relativa frecuencia. La señal más seria de las tres. | T100, media | 1 % cada año | Parece poco, pero en los ~30 años de una hipoteca la probabilidad acumulada ronda el 26 %: una entre cuatro. | T500, baja | 0,2 % cada año | Avenida excepcional. Aun así, es la lámina que mejor dibuja el «peor escenario» oficial. | El error más común: pensar que «periodo de retorno de 100 años» quiere decir que si hubo una riada hace poco, quedan 99 años de tranquilidad. La probabilidad es la misma todos los años; que ocurriera ayer no «gasta» el cupo. Un caso real: en un solar a la orilla del Mandeo, en Betanzos, comprobar un punto decía que solo la crecida excepcional lo tocaba, pero al cruzar la parcela entera 23 de 31 puntos caían dentro de la avenida frecuente (T10), con hasta 1,3 m de agua. Lo contamos aquí: la parcela medio inundable que un punto no veía . ## ¿Y si la casa está en zona inundable? Qué implica ### Seguro En España los daños extraordinarios por inundación no los paga tu aseguradora, sino el Consorcio de Compensación de Seguros , pero solo si tienes una póliza (de hogar, por ejemplo) en vigor y al corriente de pago. Comprar en zona inundable hace del seguro de hogar algo innegociable, no un extra. ### Obras y urbanismo En la zona de flujo preferente , la normativa estatal restringe nuevos usos residenciales y determinadas obras; el planeamiento municipal puede añadir limitaciones propias. Si piensas reformar en profundidad o ampliar, consulta antes el ayuntamiento y la confederación hidrográfica. ### Precio y negociación Una vivienda en T100 no es incomprable (buena parte del centro de muchas ciudades españolas lo está), pero es un dato que debes conocer antes de ofertar, no después de firmar. Bajos y garajes son los que más exposición real tienen: el agua no sube por igual a un tercero que a un sótano. ## Lo que el mapa oficial NO te dice - Inundación pluvial urbana: la lluvia torrencial que el alcantarillado no traga. No está en las capas fluviales ni marinas del SNCZI, y es la causa de muchos garajes anegados en ciudad. - Arroyos y barrancos menores: el SNCZI cubre los tramos estudiados (las áreas de mayor riesgo identificadas); un cauce pequeño sin estudiar no aparece, y en episodios tipo DANA son precisamente los barrancos «invisibles» los que sorprenden. - Eventos que exceden el mapa: la cartografía modela escenarios; una riada real puede superar la lámina dibujada. «Fuera de zona mapeada» reduce el riesgo, no lo elimina. ## Lista de comprobación antes de firmar - Consulta la parcela exacta (no «la zona») en el visor del SNCZI: fluvial T10/T100/T500 y marina si procede. - Mira si cae en zona de flujo preferente. - Si hay garaje, trastero o bajo, evalúalos por separado: son los primeros en inundarse. - Pregunta en el barrio y al administrador si el edificio se ha inundado alguna vez (el mapa no guarda memoria de siniestros concretos). - Confirma que tendrás póliza de hogar en vigor desde el día de la firma. ## Preguntas frecuentes ### ¿Es gratis consultar si una casa está en zona inundable? Sí. La cartografía oficial de zonas inundables (SNCZI, del MITECO) es pública y se consulta gratis en su visor , sin registro. Homefax además la comprueba en el punto exacto de la parcela dentro de su informe. ### ¿Qué diferencia hay entre T10, T100 y T500? Es el periodo de retorno: la probabilidad de que la crecida ocurra en un año cualquiera. T10 equivale a un 10 % cada año (zona que se inunda con frecuencia), T100 a un 1 % anual y T500 a un 0,2 % anual (avenida excepcional). No significa que ocurra una vez cada X años. ### ¿Se puede comprar una vivienda en zona inundable? Sí. Buena parte del centro de muchas ciudades españolas está en zona T100 y no es un impedimento legal para comprar. Pero conviene saberlo antes de ofertar, contar con un seguro de hogar (los daños extraordinarios los cubre el Consorcio de Compensación de Seguros solo con una póliza en vigor) y revisar las limitaciones de obra de la zona de flujo preferente. ## Compruébalo en segundos para una dirección concreta El informe de Homefax consulta el SNCZI en el punto exacto de la parcela (crecidas de río y de mar en los tres escenarios, calado estimado y distancia a la zona inundable más cercana) y lo cruza con el resto de comprobaciones del informe: movimiento del terreno medido por satélite, historia del suelo desde 1956, sol por fachada, radón, precio de la zona… Así funciona . Y antes de pagar nada, puedes ver gratis el dato más difícil de todos: si el edificio se está hundiendo. Comprobar una dirección gratis Ver un informe de ejemplo Municipios citados en esta página, con su ficha de riesgos: Formentera del Segura · Alicante · Betanzos . Por provincia: Alicante · A coruna --- [Fuente: https://homefax.es/guias/grietas-edificio] [ GUÍA · GRIETAS EN EDIFICIOS ] # Grietas en un edificio: qué tipos hay, cuáles preocupan y cómo saber si el terreno se mueve Aparece una grieta en la pared y la pregunta es siempre la misma: ¿es cosa de la pintura o hay un problema serio? La gran mayoría son inofensivas, pero conviene saber distinguirlas. Esta guía te explica los tipos de grietas que aparecen en un edificio y cuáles preocupan de verdad; y para las que vienen de abajo (de un terreno que cede desigual bajo la cimentación), te enseña el dato que casi nadie consulta: si el suelo bajo ese edificio se está moviendo, medido desde el espacio. ## Tipos de grietas en un edificio (y cuáles preocupan) Aprender a leer una grieta empieza por saber de qué familia es. Estas son las cinco más habituales, de la más inofensiva a la que exige atención: Tipo | Aspecto típico | ¿Preocupa? | Fisuras de acabado (retracción) | Finas como un pelo, solo en la pintura, el yeso o el enlucido. Por el secado normal de los materiales o pequeñas vibraciones. | Rara vez. Son cosméticas y se ven en casi todos los edificios con años. | Dilatación térmica | Verticales finas entre materiales distintos o en juntas, que se abren y cierran un poco con la estación. | Normalmente leve. Vigilar si crecen con el tiempo. | Asentamiento del terreno | Diagonales a unos 45° sobre puertas y ventanas, o escalonadas siguiendo las juntas del ladrillo. Suelen concentrarse en una zona. | Sí. Es el patrón más ligado a un problema de base, el que trata el resto de esta guía. | Estructurales (sobrecarga o fallo) | Horizontales, o que cruzan el muro de lado a lado, en vigas, pilares o forjados. A veces con la armadura a la vista. | Sí, con prioridad. Que las vea un técnico cuanto antes. | Humedad | Acompañadas de manchas, abombamientos o desconchados. Por filtraciones o capilaridad. | Según el origen. Hay que tratar la humedad, no solo tapar la grieta. | El lenguaje de las grietas, en una frase: la forma y el sitio orientan sobre la causa, pero no la confirman. Las que más se asocian a un daño de base son las de asentamiento y las estructurales ; una grieta concreta solo la puede valorar un técnico presencial. Lo que sí se puede comprobar sin entrar en el edificio es si el terreno de esa dirección se está moviendo. ## Fisura o grieta por asentamiento: la diferencia que importa Los técnicos separan dos mundos, y solo uno tiene que ver con el terreno: - Fisuras superficiales: finas (como un pelo o poco más), afectan solo al acabado, pintura, yeso, enlucido. Vienen de la retracción normal de los materiales, cambios de temperatura o vibraciones. Son cosméticas y se ven en la inmensa mayoría de los edificios con años. - Grietas por asentamiento: aparecen cuando una parte del edificio baja más que otra. La estructura se deforma hasta que rompe por su punto más débil, casi siempre las esquinas de puertas y ventanas. Atraviesan el material (se ven por ambas caras de un tabique, o rompen el ladrillo y no solo la junta), tienen anchura apreciable y crecen con el tiempo. ## El patrón que delata un asentamiento Lo que ves | Lo que puede indicar | Grietas diagonales (~45°) sobre puertas y ventanas, o escalonadas siguiendo las juntas del ladrillo | El patrón clásico del asiento diferencial: una parte del edificio baja más que otra. Es la señal más asociada a un origen en el terreno. | Grietas que se concentran en una zona del edificio y se abren más hacia un extremo | Coherente con que el terreno ceda más bajo esa parte de la cimentación. La grieta suele ser más ancha donde el asiento es mayor. | Grietas verticales finas en esquinas o juntas entre materiales distintos | Muchas veces, movimiento normal entre elementos que dilatan diferente. Menos ligado al terreno, pero vigilar si crecen. | Grietas en garaje, sótano o portal, o separación entre el edificio y la acera | La planta baja es donde antes asoman los problemas de cimentación: mírala siempre, aunque el piso esté en un 5º. | Puertas y ventanas que han dejado de cerrar bien, suelos desnivelados | Deformación de los huecos, compatible con un asiento. Un técnico debe verlo: no se diagnostica a ojo. | La regla honesta: por internet (esta guía incluida) solo se pueden dar patrones generales, y el patrón orienta pero no confirma la causa. Una grieta concreta únicamente la puede valorar un técnico in situ , arquitecto o arquitecto técnico. Lo que sí se puede comprobar de forma objetiva, y sin entrar en el edificio, es si el terreno de esa dirección registra movimiento. ## Por qué cede el terreno bajo un edificio Detrás de un asentamiento casi siempre hay una de estas causas: suelos blandos (arcillas, limos, rellenos) que siguen consolidándose años después de construir encima; arcillas expansivas que se hinchan y encogen con la humedad; fugas de agua que lavan el terreno; obras o excavaciones cercanas; o el descenso de toda una zona por sobreexplotación de acuíferos, que en algunas comarcas españolas llega a varios centímetros al año . Lo contamos en detalle en la guía del hundimiento del terreno . La clave es que ese movimiento es lento y silencioso : para cuando se dibuja en una grieta, lleva años ocurriendo. ## Lo importante no es cuánto baja el terreno, sino si baja desigual Es el matiz que más se malinterpreta, y el que decide si hay grietas o no: - Si el edificio y todo su barrio bajan igual, el descenso puede acumularse durante años sin dejar daños visibles: no hay deformación, porque todo se mueve en bloque. Puede afectar a redes y viales de la zona, pero no fuerza la estructura. - Si el edificio se mueve distinto a sus vecinos, ese movimiento diferencial es justo el mecanismo que acaba dibujando grietas diagonales, aunque el número absoluto sea pequeño. Por eso una cifra suelta engaña. Como referencia, en torno a ±2 mm/año se considera estable, pero un descenso mayor y uniforme puede ser menos significativo que uno pequeño y desigual. ## El dato que casi nadie consulta: el terreno, medido por satélite Desde 2015, el programa europeo Copernicus mide el movimiento del suelo de toda Europa con radar (el European Ground Motion Service , EGMS). El satélite Sentinel-1 observa los mismos puntos fijos de cada edificio (esquinas, cornisas, tejados) una vez cada 6 a 12 días, y comparando las pasadas calcula si se mueven, con precisión de milímetros al año . Es una fuente pública y gratuita, la misma que usan universidades y organismos oficiales. El periodo oficial más reciente publicado cubre 2020-2024 . Qué NO te dice el satélite: no valora una grieta concreta, no ve el interior del edificio, no diagnostica la cimentación y no sustituye una inspección presencial. Te dice si hay un movimiento sostenido y medible del terreno, contexto objetivo que una visita de 20 minutos no puede darte. ## Dos casos medidos, para aprender a leer el dato Estos son dos casos reales que hemos medido nosotros con el EGMS. Son los dos extremos, y juntos explican por qué la cifra sola no vale: ### Un edificio que parecía hundirse, y estaba estable EDIFICIO −1,19 mm/año · SU BARRIO −1,44 mm/año · DIFERENCIAL +0,25 Un edificio de aspecto normal en Lugo. El dato bruto decía descenso sostenido, y visto solo se habría leído como una señal de alarma. Pero su barrio bajaba prácticamente igual: iban juntos, así que no hay deformación entre el edificio y su entorno. El caso completo . ### Un barrio que baja entero con la vega SUELO DEL BARRIO −14 mm/año (mediana) · 100 % DE LOS PUNTOS EN DESCENSO Un barrio del sur de Lorca (Murcia), sobre el Alto Guadalentín, uno de los descensos mejor documentados de Europa por sobreexplotación del acuífero. Aquí no baja un edificio: baja el barrio con sus calles y sus tuberías. Un descenso así puede estresar redes y viales y, donde no es uniforme, traducirse en asientos; pero cuando es muy homogéneo puede acumularse años sin daños visibles. El caso completo . Ninguno de los dos es un edificio agrietado por asiento diferencial: son los dos extremos del rango, y sirven para lo que importa aquí, que es entender que 14 mm/año uniformes pueden decir menos que 2 mm/año desiguales . ## Lista de comprobación - Mira sobre puertas y ventanas de todas las estancias: es donde el asiento diferencial se dibuja primero. Ojo a las habitaciones recién pintadas solo en parte. - Baja a portal, garaje y trastero: la planta baja habla de la cimentación. Grietas en el suelo del garaje o pilares reparados son preguntas obligadas. - Recorre la fachada desde la acera: grietas escalonadas en el ladrillo, remiendos de mortero de otro color, testigos de yeso (esas placas pequeñas que se colocan para vigilar si una grieta crece). - Pregunta al administrador o al presidente: ¿ha habido obras de refuerzo, apuntalamientos o informes técnicos del edificio? ¿Hay derramas aprobadas? Pide las actas recientes de la comunidad. - Haz fotos con fecha de cualquier grieta que te inquiete: si vuelves en unas semanas y ha crecido, eso es información valiosísima para el técnico. - Comprueba el movimiento del terreno medido por satélite de esa dirección, el paso que nadie da y puedes dar gratis ahora mismo. ## Qué hacer si ves grietas de asentamiento - No cundas el pánico: la mayoría de las grietas no son estructurales, y un descenso regional uniforme es distinto de un movimiento diferencial marcado. - Comprueba si el terreno de esa dirección registra movimiento, y sobre todo si se mueve distinto a su entorno. Es objetivo y es gratis. - Documenta: fotos con fecha, y si la grieta ya tiene testigos colocados, apunta si están rotos. - Pregunta al administrador por informes técnicos, apuntalamientos o derramas, y pide actas recientes de la comunidad. - Si algo chirría, encarga una inspección técnica presencial: es la única que puede valorar la cimentación y una grieta concreta. ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué tipos de grietas hay en un edificio? A grandes rasgos, cinco: fisuras de acabado (finas, en pintura o yeso, cosméticas); por dilatación térmica (verticales finas entre materiales distintos, que se abren y cierran con la estación); por asentamiento del terreno (diagonales a unos 45° sobre puertas y ventanas, o escalonadas en el ladrillo); estructurales por sobrecarga o fallo de un elemento (horizontales o que cruzan el muro de lado a lado, en vigas y pilares); y por humedad (con manchas o abombamientos). Las que más preocupan son las de asentamiento y las estructurales. El patrón orienta, pero solo un técnico presencial confirma la causa. ### ¿Qué son las grietas por asentamiento? Son las que aparecen cuando el terreno cede de forma desigual bajo el edificio: una parte de la cimentación baja más que otra y la estructura se deforma hasta romper. Su patrón característico son las diagonales a unos 45° sobre puertas y ventanas y las escalonadas siguiendo las juntas del ladrillo. Se distinguen de las fisuras superficiales en que atraviesan el material, tienen anchura apreciable y crecen con el tiempo. Confirmarlo solo puede hacerlo un técnico in situ . ### ¿Cómo sé si una grieta es por asentamiento del terreno? El patrón orienta: las diagonales a ~45° sobre huecos, las escalonadas en el ladrillo y las que se concentran en una zona del edificio apuntan a asiento diferencial. Las verticales finas entre materiales distintos suelen ser dilatación. Pero el patrón no basta para confirmar la causa: lo que sí se puede comprobar de forma objetiva es si el terreno de esa dirección registra movimiento, con los datos del satélite europeo, y cruzarlo con la valoración de un técnico. ### ¿Se puede saber si el terreno bajo un edificio se está moviendo? En buena medida sí. El programa europeo Copernicus (EGMS) mide el movimiento del terreno con radar del satélite Sentinel-1, con precisión de milímetros al año , sobre puntos fijos de cada edificio. Homefax consulta ese dato gratis para cualquier dirección de España. ### ¿Cuántos milímetros al año se consideran normales? Como referencia, en torno a ±2 mm/año se considera estable. Pero lo que más se asocia a las grietas no es la magnitud, sino que el movimiento sea desigual : un edificio que baja distinto a sus vecinos es más significativo que un descenso mayor pero uniforme en todo el barrio. El periodo oficial más reciente publicado cubre 2020-2024. ### ¿Qué grietas son estructurales? Se asocian a un problema estructural las que cruzan el muro de lado a lado , las diagonales a unos 45° por asiento diferencial del terreno, las escalonadas en la fábrica de ladrillo y las que se reabren tras repararlas. Las verticales finas entre materiales distintos suelen ser dilatación, no estructura. Confirmarlo solo puede hacerlo un técnico in situ . ### ¿Las grietas de un piso son peligrosas al comprar? La mayoría no: son fisuras del acabado (pintura, yeso). Conviene que las mire un técnico las que atraviesan el material, superan más o menos el ancho de una moneda, aparecen en diagonal sobre puertas y ventanas o crecen con el tiempo. En un piso, revisa también el portal y el garaje , donde el edificio enseña antes los problemas de cimentación. Así sale en el informe. Sección «Terreno y geología» del ejemplo público de Lugo (un piso de 1987 en el centro de la ciudad), reproducido tal cual. Fuente IGME (litología 1:50.000; arcillas expansivas y karst 1:1.000.000). Render del 18 de septiembre de 2026; el ejemplo se regenera periódicamente y puede haber cambiado. ## Comprueba gratis si el terreno se mueve Da igual si estás mirando un piso para comprarlo o si la grieta está en tu propia casa: introduce la dirección y te decimos, con los datos del satélite europeo, si los puntos de medición del edificio están estables o registran movimiento, el mismo cálculo que usa el informe completo, sin coste. Y si quieres el cuadro entero (movimiento en detalle, zona inundable oficial , historia del suelo desde 1956, sol por fachada, radón , precio de la zona…), el informe son 29 €. Así funciona . Comprobar una dirección gratis Ver un informe de ejemplo Municipios citados en esta página, con su ficha de riesgos: Murcia · Lorca · Lugo . Por provincia: Murcia · Lugo --- [Fuente: https://homefax.es/guias/hundimiento-terreno] [ GUÍA · MOVIMIENTO DEL TERRENO ] # Cómo saber si un edificio se está hundiendo El terreno se mueve. Lo hace despacio (milímetros al año) y en silencio, así que cuando por fin asoma en una grieta lleva años ocurriendo. La buena noticia: ese movimiento se mide desde el espacio, el dato es público y puedes consultarlo para una dirección concreta antes de comprar. Esta guía explica qué es el hundimiento del terreno, dónde ocurre en España y cómo verlo. ## Qué es la subsidencia (el hundimiento del terreno) La subsidencia es el descenso lento y gradual del nivel del suelo. No es un socavón que se abre de golpe: es el terreno entero de una zona que baja unos milímetros o centímetros cada año. Las causas más habituales en España son: - Sobreexplotación de acuíferos: cuando se extrae más agua subterránea de la que entra, el terreno que la contenía se compacta y baja. Es la causa de los hundimientos más rápidos del país. - Suelos blandos que se consolidan: arcillas, limos y suelos orgánicos siguen asentándose años después de construir encima, sobre todo en vegas de río, deltas y antiguas marismas. - Arcillas expansivas: terrenos que se hinchan y encogen con la humedad, empujando la cimentación de forma desigual. - Antiguas minas, túneles y rellenos: huecos subterráneos o suelo aportado que cede con el tiempo. Lo relevante al comprar no es solo que el suelo baje, sino cómo baja: si lo hace de forma uniforme bajo todo el edificio o si una parte cede más que otra. Ese segundo caso (el movimiento diferencial ) es justo el que termina dibujando grietas. ## El dato que casi nadie conoce: el terreno de toda Europa, medido por satélite Desde el programa europeo Copernicus , el European Ground Motion Service (EGMS) publica el movimiento del suelo de casi toda Europa. Lo mide con una técnica de radar llamada interferometría (InSAR) : el satélite Sentinel-1 observa el mismo territorio una y otra vez (cada pocos días) y, comparando el desfase de la señal entre pasadas, calcula cuánto se ha movido cada punto fijo del suelo (esquinas de edificios, cornisas, tejados, infraestructuras) con precisión de milímetros al año . ### Reflectores, no sensores El radar rastrea objetos fijos que ya existen en el edificio (esquinas, cornisas, tejados) pasada tras pasada. No se instala nada ni se pisa la vivienda. ### Oblicuo, pasado a vertical El satélite mira de lado, oblicuo. Esa medida oblicua la pasamos a su componente vertical , que es la que importa para el hundimiento, asumiendo que el movimiento es vertical (lo habitual en un asentamiento del terreno). ### Tu casa contra su barrio No miramos tu edificio en el vacío: le restamos lo que hace su entorno (300 m). Así una zona que sube y baja entera no dispara falsas alarmas, y un hundimiento solo del edificio sí salta. Y si el barrio entero se hunde, también lo cazamos. ### Cinco años, no tiempo real Usamos el periodo oficial 2020-2024, el más reciente de Copernicus. El hundimiento se mide en mm/año: cinco años de seguimiento continuo son lo que da fiabilidad a la tendencia. El resultado es un mapa de decenas de millones de puntos de medición, cada uno con su velocidad (cuánto sube o baja al año) y su serie temporal (cómo ha evolucionado). Es la misma fuente que usan universidades y organismos oficiales para estudiar la subsidencia, y es gratuita y abierta. Por qué es tan potente: ningún vendedor, ninguna visita y ninguna foto pueden decirte si un edificio lleva años descendiendo. Una medición objetiva, repetida cada pocos días durante años, sí. No sustituye a un técnico, pero le da un contexto que antes no existía. ## Cómo se lee el dato: la cifra y, sobre todo, la comparación El número por sí solo dice poco si no se compara con el entorno. Estas son las tres lecturas que importan: Situación | Cómo interpretarla | Estable | En torno a ±2 mm/año se considera terreno estable. Es lo normal en la mayoría de España. | Diferencial | El edificio se mueve distinto a sus vecinos: no acompaña al terreno de alrededor. Es la señal más asociada a grietas por asiento, aunque el descenso absoluto no sea enorme. | Regional | El barrio entero desciende (subsidencia de zona). Relevante aunque el edificio vaya «en el mismo barco» que sus vecinos, porque afecta a servicios, redes y al conjunto. | Qué NO te dice el satélite: no valora una grieta concreta, no ve el interior del edificio, no diagnostica la cimentación y no sustituye una inspección presencial. Te dice si hay un movimiento sostenido y medible, un dato objetivo que una visita de veinte minutos no puede darte. Para valorar una grieta, un arquitecto o arquitecto técnico in situ . ## Dónde se hunde España El hundimiento no está repartido por igual: se concentra donde hay acuíferos muy explotados y suelos blandos. Entre los casos documentados por estudios científicos y por el propio EGMS : - El Alto Guadalentín, en el entorno de Lorca (Murcia), es uno de los descensos más rápidos de Europa por sobreexplotación del acuífero, del orden de varios centímetros al año en su etapa más intensa, según la literatura publicada. - Vegas y llanuras aluviales con extracción intensa de agua, como tramos de la vega del Segura. - Antiguas marismas y entornos deltaicos, como el entorno de Doñana y varios deltas del litoral mediterráneo. Ahora bien: aunque una comarca sea conocida por su subsidencia, el movimiento se mide punto a punto . Dos edificios de la misma calle pueden comportarse distinto. Por eso lo útil no es «¿mi comarca se hunde?», sino «¿se mueve esta dirección concreta?» . Un caso real: tomamos un edificio de aspecto normal en Lugo y consultamos el satélite. El dato bruto decía −1,19 mm/año , un descenso sostenido. Pero su barrio bajaba a −1,44 mm/año : iban juntos, así que el edificio está estable . Lo contamos en detalle, porque explica por qué la cifra suelta engaña: el edificio que parecía hundirse (y no se hundía) . ¿Y en qué zonas de España se hunde más el terreno? Lo hemos recopilado cuenca por cuenca, con la medición de satélite contrastada frente a la literatura científica publicada, en el mapa del hundimiento del terreno en España . ## Cómo consultarlo tú mismo - Abre el visor oficial del European Ground Motion Service (Copernicus, gratuito). - Navega hasta la dirección y activa la capa de movimiento vertical (el producto que expresa cuánto sube o baja el suelo, en mm/año). - Haz zoom hasta ver los puntos de medición sobre el edificio y su manzana. Fíjate en el color (velocidad) y, sobre todo, en si el edificio difiere de su entorno. - Pincha un punto para ver su serie temporal: una pendiente sostenida hacia abajo es más significativa que un diente de sierra estacional. Pasos 1 y 2. Menú de capas con ORTHO → Vertical 2020-2024 activada, y el buscador de lugar. Visor del EGMS, egms.land.copernicus.eu, captura del 18/09/2026. Paso 4. El panel del punto: velocidad media −4,80 mm/año y la serie temporal, una pendiente sostenida de unos 22 mm en cinco años. Celda de 100 m al sur de Guardamar del Segura (Alicante). Captura del 18/09/2026. El matiz honesto: el visor del EGMS es una herramienta técnica, en inglés y pensada para especialistas: interpretar la línea de visión del satélite, elegir el producto correcto y separar el movimiento real del ruido no es trivial. Por eso el informe de Homefax traduce ese dato a un veredicto claro para la dirección que te interesa, y ese veredicto lo puedes ver gratis. ## Qué hacer si el dato sale movido - No cundas el pánico ni descartes sin más: un descenso regional suave, con todo el barrio igual, es distinto de un movimiento diferencial marcado. - Cruza el dato con lo visible: baja al portal, garaje y sótano y revisa grietas siguiendo la guía de grietas. - Pregunta al administrador por informes técnicos, apuntalamientos o derramas, y pide actas recientes de la comunidad. - Si algo chirría, encarga una inspección técnica presencial: es la única que puede valorar la cimentación y una grieta concreta. Así sale en el informe. Módulo «Movimiento del terreno y del edificio» del ejemplo público de Lugo (un piso de 1987 en el centro de la ciudad), reproducido tal cual. Fuente EGMS (Copernicus) 2020-2024 sobre ortofoto PNOA © IGN. Render del 18 de septiembre de 2026; el ejemplo se regenera periódicamente y puede haber cambiado. ## Comprueba gratis si el edificio se mueve Introduce una dirección y te decimos, con los datos del satélite europeo, si los puntos de medición del edificio están estables o registran movimiento, el mismo cálculo que usa el informe completo, sin coste. Y si quieres el cuadro entero ( zona inundable oficial , zona sísmica , historia del suelo desde 1956, sol por fachada, radón , precio de la zona…), el informe son 29 €. Así funciona . Comprobar una dirección gratis Ver un informe de ejemplo ## Preguntas frecuentes ### ¿Se puede saber si un edificio se está hundiendo? En buena medida sí, sin entrar en la vivienda. El European Ground Motion Service (EGMS), del programa europeo Copernicus, mide el movimiento del terreno con el radar del satélite Sentinel-1, con precisión de milímetros al año , sobre puntos fijos de cada edificio. Es un dato público. Homefax lo consulta gratis para cualquier dirección de España. ### ¿Qué es la subsidencia del terreno? Es el descenso lento y gradual del nivel del suelo. Suele deberse a la sobreexplotación de acuíferos (el terreno se compacta al bajar el agua), a suelos arcillosos u orgánicos que se consolidan, o a antiguas minas y rellenos. Cuando el hundimiento es desigual bajo un edificio, es el mecanismo que acaba provocando grietas. ### ¿Cuántos milímetros al año son normales? Como referencia, en torno a ±2 mm/año se considera estable; por encima, el dato merece atención. Importa sobre todo el movimiento diferencial (que el edificio no acompañe a sus vecinos) y la subsidencia regional. El periodo oficial más reciente publicado cubre 2020-2024. ### ¿Dónde se hunde el terreno en España? Los casos más documentados coinciden con acuíferos sobreexplotados y suelos blandos: el Alto Guadalentín (Lorca, Murcia) es uno de los descensos más rápidos de Europa, con subsidencia también estudiada en la vega del Segura, el entorno de Doñana y varios deltas. Aun así, el movimiento se mide punto a punto: conviene mirar la dirección concreta. Municipios citados en esta página, con su ficha de riesgos: Guardamar del Segura · Alicante · Murcia · Lorca · Lugo . Por provincia: Alicante · Murcia · Lugo --- [Fuente: https://homefax.es/guias/ruido-vivienda] [ GUÍA · RUIDO Y ENTORNO ] # Ruido y entorno: qué hay cerca de la vivienda Visitas un domingo a mediodía y todo está tranquilo. No oyes la autovía en hora punta, ni el tren de las seis de la mañana, ni el pasillo de aterrizaje que se activa cuando cambia el viento, ni el polígono que arranca de madrugada. El entorno de una vivienda decide buena parte de cómo se vive en ella, y casi nada de eso se ve en una visita. Esta guía explica qué mirar, dónde está el mapa oficial del ruido y cómo comprobarlo. ## Las molestias del entorno que de verdad importan Al comprar, el «entorno» no es solo si hay parques o comercios. Son las fuentes que condicionan el descanso, la salud y la reventa: Fuente | Qué molestia genera | Autovía / vía rápida | Ruido continuo de tráfico, sobre todo de fondo y en hora punta; también partículas. La orientación de la fachada respecto a la vía cambia mucho la experiencia. | Ferrocarril | Ruido y vibración por pasos de tren, con picos a horas fijas; el tráfico de mercancías suele ser nocturno. | Aeropuerto | Sobrevuelos según las rutas de despegue y aterrizaje, que cambian con el viento y la hora. Un aeropuerto «lejano» puede tener su pasillo justo encima. | Suelo industrial | Ruido de actividad, tráfico pesado, olores y trabajo a turnos. Un polígono colindante es una pregunta obligada. | Líneas de alta tensión | Impacto visual y, para muchos compradores, un factor de decisión y de precio, más allá del debate sobre sus campos electromagnéticos. | ## El mapa oficial del ruido: los mapas estratégicos España, siguiendo la directiva europea del ruido (traspuesta en la Ley 37/2003 del Ruido ), elabora mapas estratégicos de ruido de las grandes infraestructuras y ciudades. Se recopilan en el Sistema de Información sobre Contaminación Acústica (SICA) , gestionado por el CEDEX, y son públicos. Esos mapas expresan el ruido en decibelios mediante dos indicadores clave: - Lden (day-evening-night): el nivel global día-tarde-noche, penalizando las horas de mayor molestia. Resume la exposición del conjunto del día. - Ln (night, o Lnight): el nivel nocturno, el que más pesa para el descanso y la salud. El límite importante: los mapas estratégicos solo cubren las grandes fuentes , grandes carreteras, grandes ejes ferroviarios, grandes aeropuertos y aglomeraciones urbanas por encima de ciertos umbrales de tráfico o población. Una calle con tráfico local, un bar ruidoso o un taller de barrio no aparecen . Ausencia en el mapa no es sinónimo de silencio. ## Consultarlo tú mismo, paso a paso - Abre el portal del SICA (mapas de ruido) del CEDEX / Ministerio para la Transición Ecológica. - Entra en la consulta de mapas de ruido de la fase más reciente y localiza la infraestructura o la ciudad de la vivienda. - Mira el nivel en el punto: fíjate en el indicador nocturno (Ln), el más relevante para dormir, además del global Lden. - Comprueba si la vivienda cae dentro de una zona de servidumbre acústica de la infraestructura: en esas franjas pueden limitarse nuevos usos residenciales o exigirse aislamiento reforzado. Para aeropuertos: además del ruido, las servidumbres aeronáuticas (huella sonora y limitaciones de altura) las publica el gestor aeroportuario y Aena; conviene revisarlas si la vivienda está en la zona de influencia de un aeropuerto. ## Proximidad no es lo mismo que ruido medido Hay que separar dos cosas. El mapa de ruido te da decibelios modelados en un punto, la medida más fina, pero solo donde se ha estudiado. La proximidad a una fuente (a cuántos metros y en qué dirección está la autovía, la vía o el aeropuerto) es una señal más simple pero disponible en cualquier dirección, también donde no hay mapa estratégico. Las dos se complementan: saber que tienes una vía rápida a 150 m al sur o el ferrocarril a 300 m al este te dice dónde mirar ; el mapa del SICA, cuántos decibelios hay si esa fuente está estudiada. Qué NO te dice la proximidad: la distancia a una carretera no es una medición de decibelios. El ruido real depende del tráfico, la velocidad, las pantallas acústicas, el desnivel, la orientación y el aislamiento de tu fachada. La proximidad marca el candidato a revisar; el nivel exacto, el mapa oficial o una medición. Un caso real: una parcela en primera línea del Puente de Vallecas tiene la M-30, una de las vías con más tráfico de España, a 32 m en línea recta, y el mapa oficial de ruido la sitúa en la banda de 70-75 dB Lden. Lo contamos aquí: el piso tranquilo con una autovía a 32 metros . ## Lista de comprobación antes de firmar - Visita a distintas horas: una noche entre semana y una hora punta dicen más que un domingo a mediodía. - Localiza en el mapa las grandes fuentes cercanas: autovía, ferrocarril, aeropuerto, polígono industrial. - Consulta el mapa estratégico del SICA si alguna de esas fuentes es grande, mirando el indicador nocturno. - Comprueba la orientación de la vivienda respecto a la fuente y la calidad de las ventanas (doble acristalamiento, carpintería estanca). - Pregunta si hay zona de servidumbre acústica o servidumbres aeronáuticas que afecten a la parcela. Así sale en el informe. Módulo «Entorno: proximidad y ruido» del ejemplo público de Lugo (un piso de 1987 en el centro de la ciudad), reproducido tal cual. Fuente Mapa Estratégico de Ruido (MITECO) y red viaria de OpenStreetMap. Render del 18 de septiembre de 2026; el ejemplo se regenera periódicamente y puede haber cambiado. ## Comprueba el entorno de una dirección concreta El informe de Homefax calcula la proximidad de la vivienda a la autovía o vía rápida , al ferrocarril y al aeropuerto comercial más cercanos (distancia y orientación), cruza el punto con el Mapa Estratégico de Ruido oficial (MITECO) para darte el nivel Lden en las grandes ciudades y ejes, y señala suelo industrial , líneas de alta tensión , cauces y costa en el entorno. El Lden es el índice oficial modelizado (no una medición con sonómetro) y solo existe donde hay mapa; la proximidad, en cualquier dirección. Va junto al resto de comprobaciones: movimiento del terreno por satélite , zona inundable , zona sísmica , radón , precio de la zona… Así funciona . Comprobar una dirección gratis Ver un informe de ejemplo ## Preguntas frecuentes ### ¿Cómo saber el ruido de una casa antes de comprar? Combina tres cosas: visita a distintas horas (incluida la noche y una hora punta), consulta el mapa oficial de ruido (los mapas estratégicos del SICA, en decibelios) y comprueba la proximidad a autovías, vías de tren, aeropuertos o polígonos. Recuerda que los mapas oficiales solo cubren las grandes infraestructuras, no cada calle. ### ¿Qué nivel de ruido es aceptable en una vivienda? La normativa (Ley 37/2003 y RD 1367/2007) fija objetivos de calidad acústica por tipo de zona; para áreas residenciales, el objetivo nocturno ronda los 55 dB(A) . Como referencia de salud, la OMS recomienda no superar de forma habitual unos 53 dB(A) L den por tráfico rodado y 45 dB(A) por la noche. Son referencias orientativas: el confort real depende del aislamiento de fachada y ventanas. ### ¿Es mala idea comprar junto a una autovía o las vías del tren? No es descartable de entrada (hay barrios enteros junto a grandes vías), pero conviene conocerlo antes de ofertar: afecta al descanso, a la salud a largo plazo y a la reventa. Mira la orientación de la fachada, el acristalamiento, el indicador nocturno del mapa de ruido y si hay zona de servidumbre acústica. ### ¿Qué molestias del entorno mirar además del ruido? El suelo industrial cercano (olores, tráfico pesado, turnos), las líneas de alta tensión y la proximidad a cauces o a la costa. Muchas no se aprecian en una visita corta y sí en los datos cartográficos. --- [Fuente: https://homefax.es/guias/radon] [ GUÍA · GAS RADÓN ] # Gas radón: cómo saber si tu municipio está en zona de riesgo Es invisible, no huele, sale del propio terreno y es la segunda causa de cáncer de pulmón después del tabaco. Aun así, casi nadie lo comprueba antes de comprar una vivienda, a pesar de que el mapa oficial es público y de que medirlo cuesta menos que una cena para dos. ## Qué es el radón (en cristiano) El radón es un gas radiactivo natural : se forma en el subsuelo por la desintegración del uranio que contienen algunas rocas (sobre todo las graníticas ) y asciende hasta filtrarse en los edificios por soleras, grietas, juntas y conducciones. Al aire libre se dispersa y no supone problema; el riesgo aparece cuando se acumula en interiores , especialmente en plantas bajas, sótanos y estancias mal ventiladas en contacto con el terreno. La exposición prolongada a concentraciones altas aumenta el riesgo de cáncer de pulmón: organismos como la OMS y, en España, el Consejo de Seguridad Nuclear (CSN) lo señalan como la segunda causa tras el tabaco. No es alarmismo de última hora: es la razón de que el Código Técnico de la Edificación le dedique una sección entera desde 2019. ## El mapa oficial: tres categorías de municipio El Código Técnico de la Edificación (CTE, sección DB-HS6) clasifica cada municipio de España según su potencial de radón, a partir de las mediciones del CSN: Clasificación | Qué significa | Zona II | Actuación prioritaria: el CSN estima un potencial de radón superior a 300 Bq/m³. En obra nueva y en intervenciones importantes, el CTE obliga a incorporar protección frente al radón (barreras, ventilación del terreno…). | Zona I | Potencial alto: el CTE también exige medidas de protección en la edificación, algo menos estrictas. | Fuera de zona | El municipio no está en las zonas de actuación del CTE. Ojo: no garantiza ausencia de radón, la concentración real depende del terreno y de la construcción concretos. | Las zonas con más municipios afectados coinciden con los terrenos graníticos: buena parte de Galicia , el oeste peninsular y sierras del interior. Pero hay municipios clasificados por toda España, por eso conviene mirar el mapa y no fiarse de la intuición. Un caso real: en Ávila el municipio entero ya es zona de radón, pero al mirar el punto exacto la cartografía del CSN sitúa el casco en la clase más alta (potencial P90 por encima de 400 Bq/m³, con un nivel de referencia de 300) y, a 180 metros de un hospital en esa clase, un instituto cae dos clases por debajo (201-300). Lo contamos aquí: radón alto donde el mapa del municipio no bastaba . ¿Y dónde está el radón en España? Lo hemos recopilado, con el mapa del potencial del CSN y el recuento de municipios afectados, en el mapa del radón en España : más de 4.000 municipios en zona de radón, concentrados en el granito de Galicia, el oeste de Castilla y León y Extremadura. ## Cómo consultarlo tú mismo - Abre el mapa del potencial de radón del CSN y localiza el municipio. - Para la clasificación normativa exacta, el listado oficial es el Apéndice B del documento DB-HS del Código Técnico de la Edificación (sección HS6, protección frente al radón). - Si el municipio aparece en Zona I o II, apunta la planta de la vivienda que te interesa: el radón afecta sobre todo a bajos, sótanos y primeras plantas en contacto con el terreno o sobre cámaras mal ventiladas. ## ¿Y si el municipio está en zona? Qué hacer (sin dramatizar) - No es motivo de descarte. La clasificación es del municipio, no de tu casa: dos viviendas de la misma calle pueden tener concentraciones muy distintas según su construcción y ventilación. - Medir es barato y fácil: kits de detección de larga duración (ideal ~3 meses, que promedian la exposición real) desde unos 30-50 €. Es la única forma de saber el valor de esa vivienda. - La referencia son 300 Bq/m³ de media anual: por debajo, tranquilidad razonable; por encima, conviene actuar. - Mitigar suele ser sencillo: ventilar más y mejor, sellar grietas y pasos de instalaciones en contacto con el terreno y, en casos altos, sistemas de extracción bajo la solera. En reformas importantes en Zona I/II, el CTE ya obliga a incorporar protección. - Al negociar: si la vivienda es un bajo en Zona II y nunca se ha medido, pedir una medición (o descontar el coste de una mitigación) es una petición razonable, no una excentricidad. El matiz honesto: la zona del municipio es un dato de potencial , no una medición de tu vivienda. Sirve para decidir si merece la pena medir (que es barato) antes o después de comprar. Lo que no tiene sentido es no mirarlo nunca. ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué nivel de radón es peligroso? El nivel de referencia en España es 300 Bq/m³ de media anual: por debajo, tranquilidad razonable; por encima, conviene actuar (ventilación, sellado de grietas y pasos de instalaciones o, en casos altos, extracción bajo la solera). ### ¿Cómo sé si mi municipio está en zona de radón? El Código Técnico de la Edificación (CTE DB-HS6) clasifica cada municipio según su potencial de radón a partir de las mediciones del CSN. Puedes consultarlo en el mapa del CSN y en el Apéndice B del DB-HS. Homefax lo incluye en su informe. ### ¿La zona del municipio significa que mi casa tiene radón? No. Es un dato de potencial del municipio, no una medición de tu vivienda: dos casas de la misma calle pueden tener valores muy distintos según su construcción y ventilación. La única forma de conocer el valor real es medirlo con un kit de larga duración, desde unos 30-50 €. Así sale en el informe. Módulo «Gas radón» del ejemplo público de Lugo (un piso de 1987 en el centro de la ciudad), reproducido tal cual. Fuente CTE DB-HS6 y cartografía del potencial de radón del CSN. Render del 18 de septiembre de 2026; el ejemplo se regenera periódicamente y puede haber cambiado. ## El informe de Homefax lo comprueba por ti El informe incluye la clasificación de radón del municipio (CTE DB-HS6) junto al resto de comprobaciones de la vivienda: movimiento del terreno medido por satélite ( por qué importa ), zona inundable oficial , zona sísmica , historia del suelo desde 1956, sol por fachada, eficiencia energética registrada y precio de la zona. Así funciona . Y el dato más difícil (si el edificio se mueve) puedes verlo gratis ahora. Comprobar una dirección gratis Ver un informe de ejemplo Municipios citados en esta página, con su ficha de riesgos: Ávila · León · Lugo . Por provincia: Lugo --- [Fuente: https://homefax.es/guias/zona-sismica] [ GUÍA · PELIGROSIDAD SÍSMICA ] # Zonas sísmicas de España: mapa y peligrosidad de tu municipio España no es Japón, pero tampoco es un país sin terremotos: el sur y el este peninsular, y de forma acusada el Pirineo, tienen actividad sísmica real. El Estado clasifica cada municipio por su peligrosidad, el dato es público y decide cómo hay que construir. Aun así, casi nadie lo mira antes de comprar. El recordatorio más reciente fue el terremoto de Lorca (Murcia) en 2011 : magnitud 5,1, nueve fallecidos y buena parte del casco urbano dañado. No hizo falta un gran seísmo para causar destrozos graves, bastó con que ocurriera bajo una ciudad con edificación vulnerable. Saber en qué zona sísmica está una vivienda no es alarmismo: es entender bajo qué norma debió construirse. ## La fuente oficial: la norma NCSE-02 La referencia en España es la Norma de Construcción Sismorresistente (NCSE-02, aprobada por el Real Decreto 997/2002). Su Anejo asigna a cada municipio un valor de aceleración sísmica básica , que se abrevia a b y se expresa como fracción de g (la aceleración de la gravedad). Cuanto mayor es a b , mayor es el movimiento del suelo esperable y más exigente es la norma con la estructura del edificio. Junto a a b , la norma da un coeficiente de contribución K , que refleja el tipo de terremotos esperables en la zona (por ejemplo, la influencia de la falla Azores-Gibraltar en el suroeste). Para entender el riesgo, el número que importa es a b . ## Cómo se clasifica cada municipio A partir de la aceleración sísmica básica del Anejo, la peligrosidad de un municipio puede leerse en cuatro niveles: Peligrosidad | Aceleración ab | Qué significa | Muy alta | ≥ 0,12 g | Los municipios más expuestos del país: casi toda Granada y Almería, el este de Málaga, el sur de Alicante, parte de Murcia y la costa de Huelva. La norma es plenamente exigente. | Alta | 0,08 – 0,12 g | Peligrosidad reseñable. La mayor parte de Girona, buena parte de Málaga y Huelva, zonas de Murcia, Alicante, Cádiz y Sevilla, y el Pirineo de Huesca. | Moderada | 0,04 – 0,08 g | El municipio figura en el Anejo y la norma sismorresistente es de aplicación general. | Baja | Las zonas más expuestas de España coinciden con la Cordillera Bética y el Pirineo: Granada, Almería, Málaga, Murcia, el sur de Alicante y Huelva concentran los valores más altos, que llegan a 0,24-0,25 g en la vega de Granada (Escúzar, Armilla, Ogíjares). Gran parte del interior y del norte peninsular está en peligrosidad baja, pero «baja» no es «nula», y por eso conviene mirar el dato del municipio concreto. Las zonas sísmicas de España, municipio a municipio. Cada uno con la aceleración sísmica básica que le da el Anejo de la NCSE-02, la misma que usa el informe. En gris, los municipios creados después de la norma a partir de uno clasificado, para los que la norma no da zona, y los terrenos comunales. Elaboración de Homefax con contornos municipales del IGN, 6 de octubre de 2026. ## Cómo consultarlo tú mismo - Busca el Anejo de la norma NCSE-02 en el texto oficial del BOE: contiene el listado de municipios con su aceleración sísmica básica ab y su coeficiente K. - Localiza tu municipio en el listado. Si aparece, anota su ab: ese valor marca en qué nivel de peligrosidad está. Si no aparece, su ab es inferior a 0,04 g (peligrosidad baja). - Para el contexto general, el Instituto Geográfico Nacional (IGN) publica el catálogo de terremotos y los mapas de peligrosidad sísmica de toda España. Ese mismo valor está ya calculado en las fichas de municipio de Homefax, que publican la aceleración básica a b junto al resto de riesgos de la vivienda. Hoy hay ficha con dato sísmico de unos 930 municipios , sobre todo del arco mediterráneo y de Galicia, así que puede que el tuyo todavía no esté. Los valores más altos de España están en la Vega de Granada y en el sureste. Algunos ejemplos, con su aceleración básica según la NCSE-02: - Santa Fe (Granada) 0,24 g - Armilla (Granada) 0,24 g - Vélez-Málaga (Málaga) 0,18 g - Orihuela (Alicante) 0,16 g - Motril (Granada) 0,14 g - Torrevieja (Alicante) 0,14 g - Adra (Almería) 0,14 g - Lorca (Murcia) 0,12 g Buscar por provincia: Granada · Murcia · Almería · Alicante · Málaga · Valencia · Castellón El matiz honesto: la clasificación es del municipio , no de tu vivienda. Dos edificios de la misma calle responden muy distinto a un terremoto según su año de construcción, su estructura y su estado. La zona sísmica te dice bajo qué exigencia debió construirse; no si se construyó bien. ## ¿Y si el municipio está en zona sísmica? Qué implica ### Cómo debió construirse el edificio La NCSE-02 es obligatoria en la edificación de importancia normal cuando a b ≥ 0,04 g (con algún matiz para edificios bajos y bien arriostrados por debajo de 0,08 g). El dato clave es el año de construcción : un edificio levantado después de 2002 en zona sísmica debió proyectarse con criterios sismorresistentes; uno anterior pudo seguir normas más laxas (la NCSE-94, la PDS-1 de 1974) o ninguna. En zona de peligrosidad alta, la antigüedad del inmueble pesa más que en cualquier otra parte de España. ### Seguro Como con las inundaciones, en España los daños extraordinarios por terremoto no los cubre tu aseguradora directamente, sino el Consorcio de Compensación de Seguros , pero solo si tienes una póliza de hogar en vigor y al corriente de pago. En zona sísmica, el seguro de hogar deja de ser opcional. ### Precio y negociación Una vivienda en zona sísmica no es incomprable (ciudades enteras del sureste lo están), pero es un dato que conviene conocer antes de ofertar. Un edificio antiguo en peligrosidad alta que nunca se ha revisado estructuralmente es una pregunta legítima para el vendedor, no una excentricidad. ## Lo que la clasificación NO te dice - El estado real de tu edificio: la zona sísmica fija la exigencia normativa, no certifica que la estructura la cumpla ni que se conserve bien. Eso solo lo dice una inspección técnica. - El efecto del terreno concreto: suelos blandos o rellenos amplifican el movimiento respecto a la roca. La clasificación municipal es una media; el comportamiento local puede ser peor. - Cuándo ocurrirá: la peligrosidad es una probabilidad a largo plazo, no una predicción. Que no haya temblado en décadas no reduce la peligrosidad de la zona. ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué es la aceleración sísmica básica? Es el valor (a b ) que la norma NCSE-02 asigna a cada municipio, expresado como fracción de g (la gravedad). Cuanto mayor es, mayor es el movimiento del suelo esperable en un terremoto y más exigente es la norma con la estructura del edificio. ### ¿Cómo sé si un municipio está en zona sísmica? Consulta el Anejo de la NCSE-02 en el BOE : si tu municipio figura con un valor de a b , ese valor marca su peligrosidad; si no figura, su a b es inferior a 0,04 g (peligrosidad baja). Homefax lo incluye en su informe. ### ¿Qué zonas de España tienen más riesgo sísmico? Las más expuestas coinciden con la Cordillera Bética y el Pirineo: Granada, Almería, Málaga, Murcia, el sur de Alicante y Huelva concentran los valores más altos, que llegan a 0,24-0,25 g en la vega de Granada. El interior y el norte peninsular están en su mayoría en peligrosidad baja, aunque «baja» no es «nula». Así sale en el informe. Módulo «Peligrosidad sísmica» del ejemplo público de Lugo (un piso de 1987 en el centro de la ciudad), reproducido tal cual. Fuente norma NCSE-02. Render del 18 de septiembre de 2026; el ejemplo se regenera periódicamente y puede haber cambiado. ## El informe de Homefax lo comprueba por ti El informe incluye la peligrosidad sísmica del municipio (norma NCSE-02, con su aceleración sísmica básica) junto a otras comprobaciones de la vivienda: movimiento del terreno medido por satélite ( por qué importa ), zona inundable oficial , gas radón , historia del suelo desde 1956, sol por fachada, eficiencia energética registrada y precio de la zona. Así funciona . Y el dato más difícil (si el edificio se mueve) puedes verlo gratis ahora. Comprobar una dirección gratis Ver un informe de ejemplo Municipios citados en esta página, con su ficha de riesgos: Alicante · Almería · Granada · Huelva · Málaga · Murcia · Lugo . Por provincia: Almeria · Granada · Malaga · Murcia · Lugo --- [Fuente: https://homefax.es/guias/que-no-se-ve-en-una-visita] [ GUÍA · ANTES DE LAS ARRAS ] # Qué no se ve en una visita a un piso Una visita enseña la cocina, los armarios y la luz que entra a esa hora de ese día . No enseña lo que hay debajo del edificio, lo que hizo el río hace veinte años ni cuántos de los m² anunciados son de verdad de la vivienda. Esta es la lista de lo invisible, y dónde está cada dato oficial, casi siempre gratis. La regla general: todo lo estructural, lo geológico y lo registral es invisible en una visita , y es justo donde viven las sorpresas caras. Nada de esto pretende sustituir la visita (imprescindible) ni la inspección técnica cuando toca, es la capa de datos que va antes. ## Los ocho invisibles 01 ### Si el edificio se mueve El asentamiento del terreno es lento y silencioso: cuando se nota en grietas, lleva años ocurriendo. En la visita no se ve; medido por satélite, sí (milímetros al año). Dónde: datos del programa europeo Copernicus (EGMS). Nuestra guía de grietas y movimiento del terreno lo explica, y el dato de cualquier dirección se consulta gratis aquí . 02 ### Si la parcela es zona inundable El piso puede llevar seco veinte años y aun así estar dentro de la lámina oficial de una crecida de 100 años. El vendedor no suele saberlo; el mapa del Estado, sí. Dónde: visor del SNCZI (MITECO). Paso a paso en la guía de zonas inundables . 03 ### Qué hubo antes en ese suelo ¿Huerta, industria, un cauce? La parcela tiene una historia de 70 años fotografiada desde el aire que puede explicar humedades, rellenos o el porqué de una grieta. Dónde: Fototeca Digital del IGN (vuelo americano de 1956 en adelante). El informe la monta en línea de tiempo automáticamente. 04 ### Los m² de verdad El anuncio dice 90 m²; el Catastro puede estar sumando garaje, trastero y parte de las zonas comunes. La diferencia se paga a precio de vivienda. Dónde: Sede Electrónica del Catastro, gratis. Cómo leerla sin trampas: guía de los m² del Catastro . 05 ### El sol que tendrá en enero Visitas en junio a mediodía y el salón es un anuncio de dentífrico; en diciembre, el edificio de enfrente se lo come entero. La geometría solar no se improvisa en una visita. Dónde: se calcula con las huellas y alturas catastrales de los edificios vecinos y el recorrido real del sol, el informe lo trae por fachada, planta y estación. Un caso real: la fachada sur que recibe 0 horas de sol de noviembre a enero . 06 ### El gas radón Invisible e inodoro, sale del terreno y se acumula en bajos y sótanos. Es la segunda causa de cáncer de pulmón tras el tabaco, y en la visita no existe. Dónde: clasificación oficial del municipio (CTE) y mapa del CSN. Todo en la guía del gas radón . 07 ### Si el precio está en mercado El precio pedido es una cifra; sin la referencia oficial de €/m² de la zona y su tendencia, no sabes si negocias desde la realidad o desde el relato del vendedor. Dónde: estadística trimestral del Ministerio de Vivienda (MIVAU) por municipio, incluida en el informe en euros por metro cuadrado, para que compares con lo que te piden. 08 ### La eficiencia energética real La letra del anuncio a veces no coincide con la registrada, o el certificado está caducado (duran 10 años). Es la factura de luz y gas de los próximos años. Dónde: registros autonómicos de certificados (CEE), consultables por referencia catastral en la mayoría de comunidades, el informe lo comprueba y avisa si está caducado. Y lo que tampoco se ve pero NO está en datos públicos: deudas de comunidad, derramas aprobadas y estado real de la finca. Eso se pide: certificado del administrador (obligatorio para vender), actas recientes de la comunidad y nota simple del Registro de la Propiedad. Ningún informe automático puede dártelo, desconfía de quien diga lo contrario. ## El orden que funciona 1) Visita y te enamoras (o no). 2) Antes de ofertar: los datos públicos de esta lista, media hora y casi todo gratis. 3) Antes de arras: nota simple + certificado de deudas + actas. 4) Si algo de los datos chirría (movimiento, grietas, humedades): inspección técnica presencial. Cada capa filtra la siguiente; ninguna sustituye a las demás. ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué hay que comprobar antes de comprar un piso? Además de la visita, conviene revisar los datos que no se ven: movimiento del terreno, zona inundable, radón, sol real por fachada, superficie catastral, historia del suelo, precio de mercado y eficiencia energética (casi todos públicos y gratuitos) y, antes de las arras, pedir la nota simple del Registro, el certificado de deudas y las actas de la comunidad. ### ¿Qué datos de una vivienda son gratis y públicos? La cartografía de zonas inundables (SNCZI), la clasificación de radón (CTE/CSN), la ficha catastral, las ortofotos históricas del IGN y la estadística de precios del Ministerio de Vivienda son públicas y gratuitas. El movimiento del terreno por satélite puedes verlo gratis en Homefax . ### ¿Un informe automático puede decirme las deudas de la comunidad? No. Las deudas de comunidad, las derramas aprobadas y el estado real de la finca no están en datos públicos: se piden al administrador (certificado de deudas, obligatorio para vender) y en las actas. Desconfía de cualquier informe automático que prometa darte eso. Así sale en el informe. Módulo «Historia del suelo: 1956 → hoy» del ejemplo público de Lugo (un piso de 1987 en el centro de la ciudad), reproducido tal cual. Ortofotos históricas © IGN (vuelo americano de 1956, SIGPAC y PNOA). Render del 18 de septiembre de 2026; el ejemplo se regenera periódicamente y puede haber cambiado. ## Los ocho invisibles, en un informe Homefax reúne los ocho puntos de esta lista para cualquier vivienda de España, con fuentes oficiales citadas y sus límites explicados. Así funciona . Y el más difícil de todos, el movimiento del terreno, lo ves gratis y al instante antes de pagar nada. Comprobar una dirección gratis Ver un informe de ejemplo --- [Fuente: https://homefax.es/guias/metros-catastro] [ GUÍA · MEDICIÓN Y FICHA CATASTRAL ] # Medición catastral: cuántos metros tiene tu casa y cómo leer la ficha sin pagar de más El anuncio dice 90 m². El Catastro dice 96. La cinta métrica diría 74. Ninguno miente, miden cosas distintas. Como el precio se negocia en euros por metro cuadrado, entender qué mide cada cifra es de las horas mejor invertidas de toda la compra. ## Las tres superficies (y cuál te importa) Superficie | Qué mide | Útil | El suelo que pisas: de pared para adentro, sin muros ni tabiques. Es la que sientes al vivir. No suele estar en el Catastro; sí en planos y en la cédula/escritura en muchos casos. | Construida | La útil + muros, tabiques y la mitad de los cerramientos compartidos. Como referencia general, la útil suele quedar un 10-25 % por debajo de la construida, según la construcción. | Construida con comunes | La construida + la parte proporcional de portal, escalera, rellanos… Es la que suele figurar como superficie del inmueble en el Catastro, y la mayor de las tres. | La trampa habitual del anuncio: anunciar la construida con comunes (la cifra más gorda) sin decirlo. Entre esa y la útil puede haber fácilmente un 20-30 % de diferencia, que a precio de mercado son decenas de miles de euros pagados por rellanos de escalera. ## Consultar la ficha catastral, gratis y sin registro - Entra en la Sede Electrónica del Catastro y busca el inmueble por dirección (o por referencia catastral si la tienes del anuncio o del vendedor). - Elige el inmueble exacto de la lista (planta y puerta). Los datos no protegidos son públicos: superficie, uso, año de construcción y de qué se compone. - Mira el desglose de elementos de construcción: ahí se ve cuántos m² son «vivienda» y cuántos son otras cosas (aparcamiento, trastero, elementos comunes). - Apunta la referencia catastral (20 caracteres): identifica el inmueble sin ambigüedad, los 14 primeros son la finca, el resto el piso concreto. Te servirá para todo lo demás (certificado energético, nota simple, este informe…). ## Las cuatro cosas que mirar en la ficha ### 1. ¿La superficie incluye anejos? Garaje y trastero pueden estar dentro del mismo inmueble catastral (sumando en su superficie) o ser inmuebles aparte. Si el anuncio dice «100 m²» y 25 son de plaza y trastero, el precio por m² de la vivienda real es otro. El desglose de la ficha lo delata. ### 2. El año de construcción Manda más de lo que parece: orienta sobre la normativa con la que se construyó (aislamiento, estructura), la edad de las instalaciones y si al edificio le toca inspección técnica según su municipio. Contrástalo con el «recién reformado» del anuncio. ### 3. El uso registrado ¿Figura como vivienda, oficina o local? Comprar «una vivienda» que catastralmente es un local u oficina tiene implicaciones (licencias, hipoteca, cédula) que conviene conocer antes de las arras, no en la notaría. ### 4. Que la ficha y la realidad coincidan Reformas y ampliaciones no declaradas hacen que el Catastro se quede viejo. Y el Catastro no es el Registro de la Propiedad : la superficie de la escritura puede diferir de ambas. Ante discrepancias grandes, pide explicación y contrasta con la nota simple . El matiz honesto: la superficie catastral es la base del IBI y una referencia excelente, pero no es una medición reciente de tu piso ni acredita su estado legal. Para metros exactos: plano acotado o medición; para titularidad y cargas: nota simple del Registro. ## Medición de parcelas: la superficie del Catastro si compras casa o solar Cuando lo que compras lleva suelo (una casa con terreno, un solar), importa la superficie de la parcela , no solo la construida. El Catastro publica la superficie gráfica de cada parcela y la geometría de sus linderos, calculada a partir de su cartografía georreferenciada: es la medición catastral de referencia. Ojo, es una medición sobre plano, no un levantamiento topográfico reciente sobre el terreno. Para metros con validez legal (segregar, edificar, resolver una duda de lindes) hace falta una medición topográfica y su representación gráfica georreferenciada. ## Coherencia catastral: cuando el Catastro y el Registro no cuadran La coherencia (o coordinación) Catastro-Registro busca que la superficie y los linderos que constan en el Registro de la Propiedad coincidan con la cartografía del Catastro. Desde la Ley 13/2015 , muchas operaciones incorporan la representación gráfica georreferenciada para lograrlo. ¿Por qué te importa al comprar? Si la superficie del Registro no cuadra con la del Catastro, puede haber un exceso o defecto de cabida, un lindero discutido o una parte sin inscribir. No es para alarmarse, pero sí para preguntar antes de firmar y contrastarlo con la nota simple del Registro. ## Preguntas frecuentes ### ¿La superficie del Catastro es la útil o la construida? Normalmente la que figura en el Catastro es la construida con elementos comunes (la mayor de las tres): incluye muros y la parte proporcional de portal y escalera. La útil (el suelo que realmente pisas) suele quedar un 10-25 % por debajo de la construida y no siempre aparece en el Catastro. ### ¿Es gratis consultar la ficha catastral? Sí. Los datos catastrales no protegidos (superficie, uso, año de construcción y composición del inmueble) son públicos y se consultan gratis y sin registro en la Sede Electrónica del Catastro . ### ¿El Catastro y el Registro de la Propiedad son lo mismo? No. Son organismos distintos y sus datos pueden diferir. El Catastro es la referencia física y fiscal (base del IBI); la titularidad y las cargas se acreditan con la nota simple del Registro. Ante discrepancias grandes de superficie, conviene contrastar ambos. ### ¿Cómo se mide la superficie de una parcela en el Catastro? El Catastro calcula la superficie de cada parcela a partir de su cartografía georreferenciada (la geometría de los linderos) y la publica como superficie gráfica. Es la referencia oficial, pero es una medición sobre plano, no un levantamiento topográfico reciente sobre el terreno. Para metros con validez legal (segregar, edificar o resolver un lindero) hace falta una medición topográfica y su representación gráfica georreferenciada. ### ¿Qué es la coherencia catastral o coordinación Catastro-Registro? Es que la descripción del inmueble en el Registro de la Propiedad (superficie y linderos) coincida con la cartografía del Catastro . Desde la Ley 13/2015 se incorpora la representación gráfica georreferenciada para coordinarlos. Si al comprar ves que la superficie del Registro y la del Catastro no cuadran, conviene aclararlo antes de firmar. Así sale en el informe. Módulo «El inmueble según el Catastro» del ejemplo público de Lugo (un piso de 1987 en el centro de la ciudad), reproducido tal cual. Fuente Sede Electrónica del Catastro (datos no protegidos; plano © D.G. del Catastro). Render del 18 de septiembre de 2026; el ejemplo se regenera periódicamente y puede haber cambiado. ## El informe hace esta lectura por ti Homefax consulta la ficha catastral del inmueble y te la da ya separada: los m² de la vivienda por un lado y los anejos por otro, con el año, el uso y la composición del edificio en cristiano, junto al resto de comprobaciones del informe (movimiento del terreno por satélite, inundabilidad , zona sísmica , historia del suelo, sol por fachada, radón , precio de la zona…). Así funciona . Comprobar una dirección gratis Ver un informe de ejemplo --- [Fuente: https://homefax.es/guias/certificado-energetico] [ GUÍA · CERTIFICADO ENERGÉTICO ] # Certificado energético: qué significa la letra y cómo consultarlo gratis Es la letra de la A a la G que debería aparecer en todos los anuncios de venta y alquiler. Casi nadie la mira, casi nadie sabe qué mide de verdad, y muchos certificados en circulación están caducados. Comprobarlo cuesta minutos y en buena parte de España es gratis. ## Qué es exactamente (y qué miden las dos letras) El certificado de eficiencia energética (CEE) es un documento oficial que elabora un técnico competente y que se inscribe en el registro de la comunidad autónoma . Califica la vivienda de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente) en dos cosas distintas: Letra | Qué mide | Consumo | La energía primaria no renovable que la vivienda necesita al año para calefacción, refrigeración y agua caliente en condiciones estandarizadas (kWh/m²·año). | Emisiones | El CO₂ asociado a ese consumo (kg CO₂/m²·año). Suele ir de la mano de la anterior, pero no siempre coincide. | La mayor parte del parque español califica entre la D y la G : son edificios anteriores a las exigencias modernas de aislamiento. Una letra mala no descalifica la compra, pero anticipa más gasto para el mismo confort y, cada vez más, condiciona ayudas y financiación de rehabilitación. ## Es obligatorio, y caduca - Para vender o alquilar es obligatorio desde 2013, y la calificación debe figurar en la publicidad del anuncio. Hoy lo regula el Real Decreto 390/2021. Operar sin certificado es sancionable. - Validez máxima: 10 años. Con una excepción que casi nadie conoce: si la calificación es una G, la validez máxima baja a 5 años. - El vendedor está obligado a entregarlo al comprador en la compraventa (y el arrendador a facilitar una copia al inquilino). El detalle que se escapa: muchos certificados se registraron en la oleada de 2013-2015, cuando la obligación estrenaba. Todos esos ya han caducado. Que el anuncio luzca una letra no significa que el certificado siga en vigor: mira la fecha. ## Cómo consultarlo tú mismo, comunidad a comunidad No existe un registro estatal único consultable: cada comunidad gestiona el suyo y el acceso cambia mucho de una a otra. A fecha de esta guía (julio de 2026), a grandes rasgos: Acceso | Comunidades (orientativo) | Consulta en línea | Galicia, Cataluña, Castilla y León, Comunitat Valenciana, Canarias y Navarra permiten buscar en su registro por referencia catastral o dirección, sin coste. | Datos abiertos | Madrid, Andalucía, Aragón, La Rioja, Extremadura o País Vasco publican volcados descargables de sus registros: el dato existe, pero consultarlo a mano es incómodo. | Solicitud | En el resto hay que dirigirse al registro autonómico (formulario o presencial) o pedir el certificado al vendedor, que debe tenerlo. | - Localiza la referencia catastral de la vivienda (viene en la nota simple, en el recibo del IBI o buscando la dirección en la Sede del Catastro). - Busca el registro de certificación energética de la comunidad autónoma y consulta por esa referencia (o por dirección, según el registro). - Comprueba la fecha (¿sigue en vigor?), las dos letras y si el certificado corresponde a esa vivienda o al edificio entero: no es lo mismo. ## Qué mirar más allá de la letra - La vigencia: un certificado caducado obliga a encargar otro antes de vender; si negocias, es un trámite (y un coste) que ya sabes que existe. - La normativa de construcción que consta en el certificado: dice con qué exigencia de aislamiento se levantó el edificio, un proxy útil de cómo se comportará en invierno y en verano. - Los valores numéricos (kWh/m²·año), no solo la letra: dos viviendas con la misma E pueden gastar bastante distinto. El matiz honesto: la calificación sale de un cálculo estandarizado, con condiciones de uso teóricas. Sirve para comparar viviendas con la misma vara de medir, no para predecir tu factura al euro. Y puede no recoger reformas posteriores al certificado (ni las mejoras ni los estropicios). ## Preguntas frecuentes ### ¿Es obligatorio el certificado energético para vender o alquilar? Sí, desde 2013, y la calificación debe aparecer en la publicidad del anuncio (hoy lo regula el RD 390/2021). Operar sin él es sancionable, y el comprador tiene derecho a recibirlo en la compraventa. ### ¿Cuánto dura? ¿Caduca? La validez máxima es de 10 años . Si la calificación es una G , baja a 5 años . Un certificado caducado no vale para vender ni alquilar: hay que renovarlo. ### ¿Puedo consultar el certificado de una vivienda que quiero comprar? En varias comunidades sí, en línea y gratis (Galicia, Cataluña, Castilla y León, Comunitat Valenciana, Canarias, Navarra…), normalmente por referencia catastral. En otras el dato se publica como ficheros de datos abiertos o hay que solicitarlo. Y siempre puedes exigírselo al vendedor. ### ¿La letra dice cuánto pagaré de luz y gas? No exactamente: es una comparación estandarizada entre viviendas, no una predicción de tu factura. Pero a igualdad de uso, una letra mala suele traducirse en más gasto para el mismo confort. Así sale en el informe. Módulo «Eficiencia energética» del ejemplo público de Lugo (un piso de 1987 en el centro de la ciudad), reproducido tal cual. Las fuentes (registro autonómico de certificados) van citadas en el propio módulo. Render del 18 de septiembre de 2026; el ejemplo se regenera periódicamente y puede haber cambiado. ## El informe de Homefax lo comprueba por ti Donde el registro autonómico lo permite, el informe incluye la calificación registrada del inmueble y de su edificio, con su vigencia y la normativa de construcción, junto al resto de comprobaciones: movimiento del terreno medido por satélite, zona inundable oficial , radón , sol por fachada , historia del suelo desde 1956 y precio de la zona. Así funciona . Y el dato más difícil (si el edificio se mueve) puedes verlo gratis ahora. Comprobar una dirección gratis Ver un informe de ejemplo Municipios citados en esta página, con su ficha de riesgos: Madrid · León · Lugo . Por provincia: Lugo --- [Fuente: https://homefax.es/guias/terreno-urbanizable] [ GUÍA · CLASIFICACIÓN DEL SUELO ] # Cómo saber si un terreno es urbanizable (o rústico) antes de comprar Comprar un terreno para construir y descubrir que no se puede, o comprar una casa y descubrir que está sobre suelo rústico con la situación legal a medias, son de los errores más caros del mercado. Y el dato de partida es público y gratuito: solo hay que saber dónde mirar (y dónde no). ## Las tres clases de suelo, en cristiano Cada municipio, a través de su planeamiento, clasifica todo su término en unas pocas clases. Los nombres exactos varían según la comunidad autónoma, pero el esquema general es este: Clase | Qué significa para quien compra | Urbano | Suelo ya integrado en la trama de la ciudad, con sus servicios. Es lo esperable para una vivienda. Dentro de él, la calificación concreta (residencial, terciario, dotacional…) fija qué usos se permiten. | Urbanizable | Suelo previsto para desarrollarse en el futuro, pero que todavía no es ciudad: construir depende de que se ejecute el planeamiento (años, y sin garantía de plazos). Comprar aquí es comprar expectativa. | No urbanizable(rústico) | Suelo protegido de la edificación residencial con carácter general: agrario, forestal, con valores protegidos o simplemente no previsto para crecer. Las excepciones que permite cada comunidad son estrictas. | ## El error clásico: fiarse del "urbano" del Catastro El Catastro también etiqueta los inmuebles como "urbano" o "rústico", y ahí está la trampa: esa etiqueta es fiscal (sirve para calcular el IBI), no urbanística . Un suelo puede constar como rústico en el Catastro mientras su planeamiento lo tiene en desarrollo, y al revés. La clasificación que manda a efectos de construir, reformar o ampliar es la del planeamiento municipal , no la del recibo del IBI. La casa ya construida en rústico: no es automáticamente un problema, hay muchas casas legales sobre suelo no urbanizable (anteriores al planeamiento, o con licencia bajo una excepción). Pero obliga a comprobar su situación: licencia, posible fuera de ordenación (que limita reformas y ampliaciones) o expedientes de disciplina. Todo eso condiciona también la tasación y la hipoteca. ## Cómo consultarlo tú mismo - Una primera foto, gratis y estatal: el visor del Sistema de Información Urbana (SIU) del Ministerio de Vivienda muestra la clase de suelo del planeamiento en buena parte de los municipios integrados. - Muchas comunidades y ayuntamientos tienen además su visor urbanístico propio, a menudo con la calificación detallada (usos y edificabilidad, no solo la clase). - La palabra final, siempre: el departamento de urbanismo del ayuntamiento. Para una decisión de compra seria, pide un informe o cédula urbanística por escrito de la parcela: es el documento que acredita clasificación, calificación y afecciones. - Complétalo con la nota simple del Registro de la Propiedad: pueden constar cargas, servidumbres o anotaciones de disciplina urbanística que el mapa no enseña. El matiz honesto: los visores (incluido el SIU) reflejan el planeamiento que tienen integrado, con el desfase que eso pueda tener, y no todos los municipios están cubiertos. Sirven para detectar a tiempo que algo merece verificación; el documento con valor es el del ayuntamiento. ## Señales de que conviene frenar y verificar - El precio es llamativamente bajo para la zona y la parcela es grande: pregúntate qué clase de suelo estás comprando de verdad. - El anuncio dice "terreno urbano" pero la fuente es el Catastro o el propio vendedor, no el planeamiento. - La casa es reciente y está aislada en entorno claramente agrario o forestal. - Te ofrecen "urbanizable" como si fuera edificable ya: entre lo uno y lo otro pueden pasar muchos años, o no pasar nunca. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cómo sé si un terreno es urbanizable? Primera consulta gratuita: el visor del SIU del Ministerio de Vivienda. Respuesta definitiva: el informe o cédula urbanística del ayuntamiento, que acredita la clasificación y la calificación exactas de la parcela. ### ¿El Catastro dice si un suelo es urbanizable? No exactamente: el "urbano/rústico" catastral es una clasificación fiscal, no la del planeamiento. Para saber si se puede edificar manda el planeamiento municipal. ### ¿Se puede construir una vivienda en suelo rústico? Como regla general, no. Cada comunidad autónoma regula excepciones estrictas (vivienda vinculada a explotación agraria, rehabilitación de lo existente…). Antes de comprar con esa idea, consúltalo por escrito con el ayuntamiento y la normativa autonómica. ### La casa que quiero ya está construida en rústico, ¿es un problema? No necesariamente, pero hay que comprobar su situación legal (licencia, fuera de ordenación, expedientes) porque condiciona reformas, ampliaciones y financiación. Informe urbanístico del ayuntamiento y nota simple antes de las arras. Así sale en el informe. Módulo «Clasificación urbanística del suelo» del ejemplo público de Lugo (un piso de 1987 en el centro de la ciudad), reproducido tal cual. Fuente Sistema de Información Urbana (MIVAU). Render del 18 de septiembre de 2026; el ejemplo se regenera periódicamente y puede haber cambiado. ## El informe de Homefax lo comprueba por ti El informe cruza la parcela con la cartografía nacional de clases de suelo del SIU y te dice cómo está clasificada (y si abarca más de una clase), junto al resto de comprobaciones: movimiento del terreno por satélite, zona inundable oficial , radón , historia del suelo desde 1956, los m² del Catastro y precio de la zona. Así funciona . Y el dato más difícil (si el edificio se mueve) puedes verlo gratis ahora. Comprobar una dirección gratis Ver un informe de ejemplo --- [Fuente: https://homefax.es/guias/orientacion-vivienda] [ GUÍA · ORIENTACIÓN Y SOL ] # Orientación de un piso: cuál es mejor y cómo saber las horas de sol reales "¿Qué orientación tiene?" es de las primeras preguntas que todo el mundo hace. La respuesta del anuncio ("sur, muy luminoso") casi nunca cuenta la historia completa: la orientación dice hacia dónde mira la fachada, no cuánto sol entra de verdad. Y esa diferencia se nota cada invierno y en cada factura. ## Qué esperar de cada orientación (en España) España está en el hemisferio norte: el sol de mediodía viene siempre del sur, sale por el este y se pone por el oeste, y en invierno describe un arco mucho más bajo y corto que en verano. De ahí sale la regla general: Orientación | Qué da (y qué quita) | Sur | La más valorada como regla general: sol en invierno, cuando el sol va bajo y entra profundo en la casa, y más fácil de proteger en verano (el sol va alto y un toldo o voladizo lo corta). Sureste y suroeste, variantes cercanas. | Este | Sol de mañana: agradable en dormitorios y cocinas, se calienta pronto y por la tarde descansa. En climas calurosos suele ser mejor apuesta que el oeste. | Oeste | Sol de tarde: en invierno se agradece, pero en verano es la orientación más castigada, recibe el sol bajo de la tarde con la casa ya caliente y es difícil de sombrear. | Norte | Apenas sol directo: luz estable (la que buscan estudios y pintores), más gasto de calefacción en invierno y más fresca en verano. En el sur peninsular puede ser incluso una ventaja; en el norte, penaliza más. | El matiz del clima importa: la "mejor" orientación no es la misma en Burgos que en Sevilla. En climas fríos manda capturar sol de invierno (sur); en climas muy calurosos, defenderse del verano pesa tanto o más, y el norte y el este suben enteros. ## Por qué la orientación no basta: las sombras mandan Dos pisos con la misma fachada sur pueden vivir en mundos opuestos. Lo que decide las horas de sol reales es la geometría completa: - Lo que hay delante. En calle estrecha o con un edificio alto enfrente, el sol de invierno (que va bajo) puede no llegar nunca a las plantas bajas. Es el caso típico: fachada sur sobre el papel, cero sol de noviembre a febrero. - La planta. Un primero y un sexto de la misma fachada no reciben ni parecido: la sombra de los vecinos se ceba con las plantas bajas. - El relieve. Un monte al oeste recorta el sol de la tarde igual que un edificio; en zonas de valle el horizonte topográfico puede comerse horas enteras. Un caso real: un piso con fachada al sur que en invierno se queda sin sol directo porque el edificio de enfrente se lo tapa justo cuando el sol va más bajo. Lo contamos aquí: el piso al sur que se queda sin sol en invierno . ## Cómo comprobarlo antes de comprar - Orienta el plano: con la brújula del móvil en la visita, o mirando la parcela en cualquier visor cartográfico (el norte arriba), identifica hacia dónde miran las estancias principales, no solo "la fachada". - Visita a la hora que importa: si puedes, en la franja que más te afecte (media mañana y media tarde cuentan más que un mediodía de junio). Y pregunta por el invierno, que es cuando la diferencia duele. - Mira lo que hay delante y su altura: como regla rápida, en invierno un obstáculo proyecta una sombra de en torno al doble de su altura hacia el norte. Edificio de 20 m enfrente = sombra larga sobre las primeras plantas. - Apóyate en un cálculo geométrico: aplicaciones de trayectoria solar, o un cálculo que reconstruya los edificios vecinos y el relieve y cuente las horas por fachada y planta, mes a mes (es lo que hace el informe de Homefax). El matiz honesto: un cálculo geométrico estima el sol potencial sobre cada fachada: no ve árboles, toldos ni cuánto se retranquea cada ventana, y no sustituye a visitar la vivienda. Lo que sí hace es destapar antes de la visita el problema que un anuncio nunca cuenta: las sombras de los vecinos. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuál es la mejor orientación para un piso? Como regla general en España, sur o sureste : sol en invierno y verano manejable. La regla cambia con el clima local: en zonas muy calurosas el este y el norte ganan puntos y el oeste es la más castigada en verano. ### ¿Un piso orientación norte es mala compra? No necesariamente: luz estable, veranos más frescos, y suele venir con descuento. A cambio, apenas sol directo y más calefacción en invierno. Es cuestión de saber lo que se compra y de que el precio lo refleje. ### ¿Cómo sé las horas de sol reales antes de comprar? La orientación es el punto de partida; las horas reales dependen de los edificios de delante, la planta y el relieve. Se puede estimar visitando a distintas horas, con aplicaciones de trayectoria solar o con un cálculo geométrico completo como el del informe. Así sale en el informe. Módulo «Horas de sol por fachada» del ejemplo público de Lugo (un piso de 1987 en el centro de la ciudad), reproducido tal cual. Cálculo propio sobre las huellas y alturas del Catastro y el recorrido del sol, como explica el propio módulo. Render del 18 de septiembre de 2026; el ejemplo se regenera periódicamente y puede haber cambiado. ## El informe de Homefax hace el cálculo por ti El informe reconstruye en 3D el edificio y sus vecinos con las huellas del Catastro, añade el relieve del terreno del IGN y cuenta las horas de sol directo de cada fachada, planta a planta y mes a mes ( así se calcula ). Va junto al resto de comprobaciones: movimiento del terreno por satélite, zona inundable , radón , certificado energético y precio de la zona. Y el dato más difícil (si el edificio se mueve) puedes verlo gratis ahora. Comprobar una dirección gratis Ver un informe de ejemplo Municipios citados en esta página, con su ficha de riesgos: Sevilla · Burgos · Lugo . Por provincia: Lugo --- [Fuente: https://homefax.es/guias/placas-solares-tejado] [ GUÍA · PLACAS SOLARES Y AUTOCONSUMO ] # Placas solares: cómo saber si tu tejado vale y cuánto produciría Antes de pedir presupuesto (o antes de comprar la casa pensando en ponerlas), la pregunta es del tejado, no del catálogo: cuánta radiación recibe, hacia dónde miran sus faldones y qué sombras le caen encima. La buena noticia es que ese dato ya existe, es oficial y cubre toda España: el Instituto Geográfico Nacional lo ha medido tejado a tejado con láser aéreo. ## Qué decide que un tejado valga (o no) Factor | Por qué importa | Radiación de la zona | El sol no reparte igual: un tejado bien orientado recibe al año del orden de 1.500 kWh/m² en Galicia o la cornisa cantábrica y 2.000 o más en el centro y el sur. Es la base de todo el cálculo. | Orientación e inclinación | El faldón que mira al sur con una inclinación de 30 a 40 grados es el ideal en España; este y oeste pierden algo (del orden del 10 al 20%); un faldón puro norte no compensa. En cubierta plana se resuelve con estructura inclinada. | Sombras | Un edificio más alto al sur, una chimenea, un monte cercano: cada sombra recorta horas justo donde duele. Es el factor que un vistazo desde la calle peor estima, y el que el láser del IGN captura de verdad. | Superficie libre | Una instalación doméstica de 3 a 5 kWp necesita del orden de 15 a 25 m² de faldón útil. Casi cualquier tejado los tiene; los retranqueos, ventanas de tejado y equipos ya instalados restan. | Quién decide | En una casa, tú. En un bloque, la cubierta es común: el autoconsumo (individual o colectivo) pasa por la comunidad de propietarios. | ## El dato oficial existe: el IGN ha medido tu tejado El Potencial de Energía Solar de Edificios del Instituto Geográfico Nacional (IGN) calcula la radiación que recibe cada tejado de España combinando el modelo del terreno y los edificios de su láser aéreo (LiDAR del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea) con la irradiación solar de PVGIS , la base de la Comisión Europea. No es una estimación por provincia: es tu tejado, con la orientación de cada faldón y las sombras reales de lo que lo rodea, expresado en kWh por m² y año. Se publica con licencia abierta (CC BY 4.0). Para una comprobación rápida por coordenadas también está PVGIS , la herramienta pública de la Comisión Europea: le das un punto del mapa y una potencia y devuelve la producción anual estimada con la orientación óptima. ## Cuánto produce una instalación típica, por zonas La cifra útil es el rendimiento específico : cuántos kWh produce al año cada kWp instalado. Con buena orientación y las pérdidas normales de un sistema real, PVGIS da estos órdenes de magnitud: Zona (ejemplos) | kWh por kWp y año | Instalación de 3-5 kWp | Galicia, cornisa cantábrica | ~1.250 a 1.300 | ~3.800 a 6.500 kWh/año | Meseta norte | ~1.500 a 1.600 | ~4.500 a 8.000 kWh/año | Centro y sur peninsular | ~1.600 a 1.750 | ~4.800 a 8.800 kWh/año | Para ponerlo en contexto: un hogar medio en España consume unos 3.500 kWh de electricidad al año (promedio del IDAE). Es decir, incluso en el norte, una instalación típica bien orientada produciría al año una cantidad comparable o superior al consumo de un hogar medio. El matiz que los folletos omiten: producir no es lo mismo que aprovechar. Sin batería, la parte de esa producción que consumes directamente depende de cuándo estés en casa y de cuándo gastes (la placa produce a mediodía; la lavadora a las nueve de la noche no la ve). El resto se vierte a la red y cómo se retribuya depende de la tarifa. Por eso esta guía habla de energía, no de euros: el ahorro concreto lo fija tu contrato y tu perfil de consumo, y eso te lo debe calcular la instaladora con tu factura delante. ## ¿Y si vivo en un piso? La cubierta de un bloque es un elemento común, así que la decisión es de la comunidad de propietarios . La normativa de autoconsumo contempla el autoconsumo colectivo : una instalación en la cubierta común cuya producción se reparte entre los vecinos que participen. El potencial del tejado se mide exactamente igual que en una casa; lo único que cambia es la escala (la cubierta de un bloque suele ser grande) y que las cifras se refieren al edificio, no a tu vivienda concreta. ## Cómo comprobarlo antes de decidir - Mira el tejado con ojos de instalador: ¿hay un faldón orientado entre sureste y suroeste, o una cubierta plana despejada? ¿Qué le da sombra (edificios más altos, chimeneas, antenas, árboles, un monte al sur)? - Consulta el dato oficial: la radiación de tu tejado, con sombras y orientación reales, está calculada por el IGN; y PVGIS te da la producción estimada por coordenadas en un minuto. Son los dos datos que convierten la conversación con la instaladora en una comprobación, no en un acto de fe. - En bloque, empieza por la comunidad: sin acuerdo de la comunidad no hay instalación en la cubierta común. Llevar el dato del potencial a la junta ayuda más que llevar un folleto. - Pide presupuestos con tu consumo real: la instalación se dimensiona con tu factura (kWh y horarios), no al revés. Desconfía de la que se dimensione sola. El matiz honesto: la radiación del tejado es un dato oficial y robusto; la producción de una instalación concreta es una estimación que depende del equipo, el montaje y las pérdidas reales. Y ninguna cifra sobre plano sustituye a la visita técnica de una instaladora: lo que sí hace el dato es decirte, antes de nada, si la conversación merece la pena. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cómo sé si mi tejado vale para placas solares? Casi todos valen: la pregunta real es cuánto rinde el tuyo. Lo deciden la radiación de la zona, la orientación de los faldones, las sombras y la superficie libre. El dato oficial del IGN (láser aéreo sobre tu tejado) y PVGIS (por coordenadas) responden sin subirse al tejado. ### ¿Cuánto produce una instalación en España? Del orden de 1.250 kWh por kWp y año en el norte a 1.650 o más en el centro y el sur, con buena orientación. Una instalación típica de 3 a 5 kWp produciría por tanto entre unos 3.800 y unos 8.800 kWh al año, frente a los ~3.500 kWh que consume un hogar medio. ### ¿Puedo ponerlas si vivo en un piso? Depende de la comunidad de propietarios, porque la cubierta es común. El autoconsumo colectivo permite repartir la producción de una instalación común entre los vecinos que se sumen. Así sale en el informe. Módulo «Potencial solar del tejado» del ejemplo público de Lugo (un piso de 1987 en el centro de la ciudad), reproducido tal cual. Fuente IGN SOLAR. Render del 18 de septiembre de 2026; el ejemplo se regenera periódicamente y puede haber cambiado. ## El informe de Homefax trae el potencial solar de tu tejado El informe incluye el potencial solar del edificio con el dato oficial del IGN (radiación medida con láser aéreo, con las sombras y la orientación reales) y una estimación orientativa de lo que produciría una instalación de autoconsumo ( así se calcula ). Va junto al resto de comprobaciones: horas de sol por fachada , certificado energético , movimiento del terreno por satélite, zona inundable y precio de la zona. Y el dato más difícil (si el edificio se mueve) puedes verlo gratis ahora. Comprobar una dirección gratis Ver un informe de ejemplo --- [Fuente: https://homefax.es/guias/tipos-incendios-forestales] [ GUÍA · INCENDIOS FORESTALES ] # Tipos de incendios forestales: cómo se clasifican (y qué significan para una vivienda) No todos los incendios forestales son iguales, ni se cuentan igual. En España se clasifican por tres criterios distintos: la vegetación que queman, la superficie que arrasan y la forma en que se propagan. Entenderlos ayuda a leer las noticias de un verano de fuego sin alarmismo, y a saber qué es lo que de verdad determina el riesgo de una vivienda concreta. Esta guía resume la clasificación oficial, con las fuentes al final. ## Tres formas de clasificar un mismo fuego Cuando en las noticias se habla de un incendio, se está usando alguno de estos tres ejes, que se articulan sobre todo a través de la Estadística General de Incendios Forestales (EGIF) del Ministerio para la Transición Ecológica y la Ley de Montes de 2003 . Los vemos uno a uno. ## 1. Por la vegetación afectada Es la clasificación que recoge el parte del incendio con el que se elabora la estadística oficial. Distingue por dónde avanza el fuego: Tipo | Cómo se comporta | De suelo o subsuelo | Se propaga por las raíces y la materia orgánica en descomposición bajo tierra. Suele avanzar de forma lenta, con poca llama o sin ella, lo que lo hace difícil de detectar y de dar por extinguido. | De superficie | Avanza sobre el suelo quemando hojarasca, hierba, arbustos y maderas caídas. Es el más frecuente. | De copas | Alcanza las coronas de los árboles. Puede avanzar acoplado a un fuego de superficie o de forma independiente, y es el más rápido y peligroso. | ## 2. Por la superficie quemada Es la clasificación por tamaño, la que fija el Ministerio para la Transición Ecológica y la que más se oye en las noticias: Categoría | Superficie | Conato | Menos de 1 hectárea. Son la gran mayoría, y casi siempre se apagan pronto. | Incendio | Entre 1 y 500 hectáreas. | Gran incendio forestal | Más de 500 hectáreas. Son pocos en número, pero concentran la mayor parte de la superficie arrasada cada año. | Cuidado con leer el tamaño como peligrosidad: es una clasificación por hectáreas, no por gravedad. Un incendio de pocas hectáreas junto a un núcleo de viviendas puede ser mucho más grave que un gran incendio en una zona despoblada. El tamaño mide extensión, no cercanía a las personas. ## 3. Por su comportamiento y propagación En las labores de extinción se usa una tercera clasificación, según qué factor manda en cómo avanza el fuego: Tipo | Qué manda | Topográfico | El relieve: la pendiente y el calentamiento de la vegetación de la ladera determinan cómo sube el fuego. | De viento | La intensidad y la dirección del viento empujan las llamas. | Convectivo | La gran acumulación de combustible vegetal, que genera una columna de calor que se retroalimenta. | ### Los incendios de sexta generación A esos tres se suma un término más reciente, acuñado por los GRAF (los bomberos forestales de Cataluña): los incendios de sexta generación . Describen fuegos de comportamiento tan extremo que liberan una cantidad de energía capaz de generar su propia meteorología (nubes de pirocúmulo, vientos erráticos que cambian de dirección) y que resultan prácticamente inextinguibles con medios convencionales. No es una categoría de la estadística oficial, sino una forma de describir la intensidad que están alcanzando algunos incendios en veranos cada vez más secos y calurosos. ## Qué significa todo esto para una vivienda Aquí está el matiz que más importa si lo que te preocupa es una casa concreta: el riesgo de una vivienda no lo marca el tipo de incendio, sino dónde está la vivienda . Pesan sobre todo dos cosas: - La proximidad a masa forestal, lo que se llama interfaz urbano-forestal. Una casa pegada al bosque o al matorral está expuesta a que el fuego llegue hasta ella; una en el centro urbano, mucho menos, aunque estén en el mismo pueblo. - La frecuencia histórica de incendios del municipio: cuántos se han registrado en el término a lo largo de los años. Es una señal del entorno, no de la parcela. Son datos orientativos, no un dictamen sobre la vivienda, y no incorporan la meteorología de un día concreto. Pero ayudan a poner en contexto: dos viviendas del mismo municipio pueden tener exposiciones muy distintas según tengan el monte al lado o no. El fuego activo es otra cosa: saber cómo se clasifican los incendios no dice si hay uno ahora mismo cerca. Para eso puedes mirar el mapa de incendios activos por satélite , que muestra los focos detectados en las últimas 48 horas. Es informativo (detección por satélite, no un aviso oficial): ante una emergencia, el canal es siempre el 112 y las indicaciones de Protección Civil. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cómo se clasifican los incendios forestales? Por tres ejes. Por la vegetación que afectan: fuego de suelo o subsuelo, de superficie y de copas. Por la superficie quemada, según el umbral del Ministerio para la Transición Ecológica: conato (menos de 1 hectárea), incendio (entre 1 y 500 hectáreas) y gran incendio forestal (más de 500 hectáreas). Y por su comportamiento en la extinción: topográficos, de viento y convectivos, a los que se suman los de sexta generación. ### ¿Qué es un gran incendio forestal? Es el que supera las 500 hectáreas quemadas, el umbral que utiliza el Ministerio para la Transición Ecológica. Por debajo se habla de incendio (entre 1 y 500 hectáreas) y de conato (menos de 1 hectárea). Es una clasificación por tamaño, no por peligrosidad. ### ¿Qué es un incendio de sexta generación? Un término acuñado por los GRAF (bomberos forestales de Cataluña) para describir incendios de comportamiento extremo que liberan tanta energía que generan su propia meteorología y resultan casi inextinguibles con medios convencionales. No es una categoría oficial de la estadística, sino una forma de describir su intensidad. ### ¿Cuál es el incendio más frecuente? Por número, los conatos (menos de 1 hectárea): la gran mayoría de los siniestros se quedan en eso. Por tipo de fuego, el de superficie . Los grandes incendios son pocos, pero concentran la mayor parte de la superficie quemada cada año. ### ¿Qué determina el riesgo de incendio de una vivienda? Más que la clasificación del incendio, la proximidad de la vivienda a masa forestal (la interfaz urbano-forestal) y la frecuencia histórica de incendios de su municipio. Una casa pegada al monte está más expuesta que una en el centro urbano, aunque estén en el mismo término. Son datos orientativos del entorno, no un dictamen sobre la parcela. Así sale en el informe. Módulo «Incendios forestales» del ejemplo público de Lugo (un piso de 1987 en el centro de la ciudad), reproducido tal cual. Fuente EGIF (MITECO) y EFFIS (Copernicus); masa forestal sobre PNOA © IGN. Render del 18 de septiembre de 2026; el ejemplo se regenera periódicamente y puede haber cambiado. ## Comprueba el riesgo de incendio de una vivienda Si estás mirando una casa concreta, el informe de Homefax mide su proximidad a masa forestal (la interfaz urbano-forestal) y la frecuencia histórica de incendios de su municipio, junto con el resto de riesgos físicos (movimiento del terreno, zona inundable oficial , radón , precio de la zona y más). Y para ver el fuego del momento, el mapa de incendios activos es gratuito. Así funciona . Comprobar una dirección Ver el mapa de incendios activos --- [Fuente: https://homefax.es/guias/documentos-antes-de-comprar] [ GUÍA · ANTES DE COMPRAR ] # Qué comprobar antes de comprar una casa: nota simple, tasación, inspección e informe de riesgos Antes de firmar la compra de una vivienda se manejan varios documentos que suenan parecido pero responden a preguntas distintas. Ninguno sustituye a los demás: la nota simple es lo legal, la tasación es el valor, la inspección es el estado del edificio y el informe de riesgos es lo que esconden el terreno y el entorno. Esta guía aclara qué comprueba cada uno y en qué se complementan. ## Cuatro preguntas distintas, cuatro documentos Documento | ¿Qué pregunta responde? | Coste orientativo | Qué NO cubre | Nota simple | ¿De quién es y qué cargas tiene? Titularidad, hipotecas, embargos y servidumbres, del Registro de la Propiedad. | unos 4 a 10 € | el estado físico del edificio ni los riesgos del terreno o el entorno | Tasación | ¿Cuánto vale para el banco? Valor de referencia que suele pedir la entidad para conceder la hipoteca. | ~250 a 600 € | el estado interior en detalle ni los riesgos físicos de la parcela | Inspección técnica | ¿En qué estado está el edificio por dentro? Estructura, instalaciones, humedades, en visita presencial de un técnico. | varía según el técnico y la vivienda | lo que no se ve en una visita del terreno, el entorno o la historia de la parcela | Informe de riesgos | ¿Qué esconden el terreno, el entorno y la historia de la parcela? Datos públicos oficiales y satélite. | desde 29 € (parte gratis) | la titularidad y las cargas (eso es la nota simple) ni el estado interior (eso es la inspección) | La conclusión importa: no son alternativas entre las que elegir, sino piezas que responden cosas diferentes. Lo habitual es combinarlas según el caso. ## La nota simple: quién es el dueño y qué cargas tiene Es el documento del Registro de la Propiedad que confirma quién figura como titular y qué cargas pesan sobre la vivienda: hipotecas, embargos, servidumbres o condiciones. Es información legal , barata y casi imprescindible antes de comprar, porque las cargas viajan con el inmueble, no con el vendedor. Lo que no dice es cómo está la casa ni qué hay bajo sus cimientos o alrededor. ## La tasación: cuánto vale para el banco Es una valoración del inmueble, normalmente hecha por una sociedad de tasación homologada, que el banco suele exigir para conceder la hipoteca. Estima el valor de referencia a efectos del préstamo. Tiene en cuenta la vivienda y su mercado, pero no es una inspección del estado ni un análisis detallado de los riesgos físicos del terreno. ## La inspección técnica: el estado del edificio Un arquitecto o técnico revisa el estado real del edificio por dentro: estructura, instalaciones, humedades, carpinterías. En obra usada es muy recomendable, porque destapa problemas de conservación que una visita normal no detecta. Es distinta de la ITE (la inspección técnica obligatoria de edificios antiguos, que la encarga la comunidad). Se complementa con el informe de riesgos, no compite: la inspección mira el edificio por dentro; el informe de riesgos mira el terreno, el entorno y la historia de la parcela con datos públicos. Juntas cubren dos mitades distintas de lo que no se ve en una visita. ## El informe de riesgos: lo que no se ve en una visita Un informe de riesgos de una vivienda reúne, para una dirección concreta, los riesgos físicos del terreno y del entorno que constan en fuentes públicas oficiales (movimiento del terreno medido por satélite, zona inundable, radón, peligrosidad sísmica, incendio forestal, ruido, industria cercana) y la historia de la parcela. No lo firma un técnico tras visitar la casa, así que no sustituye a una inspección del estado del edificio, y no dice nada de cargas, que están en la nota simple. Ojo con el nombre, porque algunas empresas llaman también «informe de riesgos» a la inspección presencial de un arquitecto técnico. Son cosas distintas y se complementan. Es lo que hace Homefax: cruza datos públicos oficiales y radar de satélite europeo para una dirección concreta, y responde a lo que ni la nota simple, ni la tasación, ni la inspección cubren del todo. Si el terreno se mueve bajo el edificio (satélite Copernicus), si está en zona inundable oficial , el gas radón , la peligrosidad sísmica , las horas de sol reales, el ruido y el entorno , el certificado energético o lo que hubo antes en la parcela. Es el más barato de los cuatro y el dato más difícil (si el edificio se mueve) puede verse gratis. ## ¿Cuál necesito antes de comprar? Depende del caso, pero como regla: - Siempre: la nota simple, para saber de quién es y qué cargas tiene. - Si pides hipoteca: la tasación, que normalmente exige el banco. - Muy recomendable en obra usada: una inspección técnica del estado del edificio. - Para el terreno y el entorno: un informe de riesgos físicos, que cubre lo que los otros tres no miran y por muy poco. ## ¿Existe un Carfax para viviendas en España? No hay un registro único que reúna la historia de una vivienda, como hace Carfax con un coche (accidentes, kilómetros, propietarios). En España esa información está repartida entre organismos distintos y cada uno guarda una parte. El Registro de la Propiedad sabe de quién es y qué cargas tiene. El Catastro, cuántos metros tiene y de qué año es. El Ministerio para la Transición Ecológica, si está en zona inundable. El satélite europeo Copernicus, si el terreno se mueve. Y cada comunidad autónoma, su certificado energético. Homefax nació para juntar en un solo informe la parte física de ese historial, la que sale de datos públicos oficiales para una dirección concreta (movimiento del terreno, inundación, radón, sismicidad, ruido, horas de sol, certificado energético y las fotos aéreas antiguas de la parcela). Por eso se presenta como el Carfax del inmueble español. Lo que no cubre también conviene decirlo. Las cargas están en la nota simple, el estado interior lo ve una inspección presencial, y las reformas o los siniestros de una vivienda no constan en ningún registro público consultable. ## Preguntas frecuentes ### ¿La nota simple dice si una casa tiene problemas? Dice los legales : quién es el dueño y qué cargas tiene (hipotecas, embargos, servidumbres). No dice nada del estado físico del edificio ni de los riesgos del terreno o el entorno. ### ¿El informe de riesgos sustituye a una inspección técnica? No, son complementarios . La inspección mira el estado del edificio por dentro; el informe de riesgos cruza datos públicos para el terreno, el entorno y la historia de la parcela. Cada uno responde una pregunta distinta. ### ¿Qué documentos necesito de verdad? La nota simple casi siempre; la tasación si hay hipoteca; la inspección para el estado del edificio; y el informe de riesgos para lo que ninguno de los anteriores cubre. No compiten entre sí. Así sale en el informe. Sección «Cédula de habitabilidad y ocupación» del ejemplo público de Lugo (un piso de 1987 en el centro de la ciudad), reproducido tal cual. Régimen autonómico citado en la propia sección. Render del 18 de septiembre de 2026; el ejemplo se regenera periódicamente y puede haber cambiado. ## Comprueba los riesgos físicos de una vivienda El informe de Homefax reúne diecisiete comprobaciones sobre el terreno, el entorno y la historia de una vivienda, con datos públicos oficiales y satélite, por una dirección concreta. Y el dato más difícil (si el edificio se mueve) puedes verlo gratis ahora. Es la pieza que completa la nota simple, la tasación y la inspección. Comprobar una dirección gratis Ver un informe de ejemplo ===================== # PÁGINAS DEL SERVICIO ===================== --- [Fuente: https://homefax.es/international] [ BUYING A HOME IN SPAIN · RISK REPORT IN ENGLISH ] # What the viewingdoes not show you. You are about to buy a property in a country whose public records you cannot read. Homefax runs 17 checks on that exact property, using official Spanish and European public data, and sends you the full report in English. It is not a survey and it does not replace one. It covers what a survey cannot see, which is the ground under the building and everything around it. [ ORDER THE REPORT · €39 · NOTHING IS CHARGED NOW ] Send us the address, or the cadastral reference if you have it. We confirm the exact property by email, then send you a €39 payment link. The report, a PDF in English plus the Spanish original, reaches you within one working day of payment. PROPERTY ADDRESS, OR ITS CADASTRAL REFERENCE REPORT LANGUAGE English Deutsch Website YOUR EMAIL I agree that Homefax may email me about this request. We use your address and email only to answer it. Request my report ### Got it. We will email you shortly to confirm the exact property and send you the payment link. If you do not hear from us within one working day, write to info@homefax.es. WHAT YOU NEED TO KNOW BEFORE YOU ORDER · HOW IT WORKS · SAMPLE REPORT · TERMS (ES) · PRIVACY (ES) Page 01 of the sample report, Guardamar del Segura: 203 satellite points, verdict stable. Open the full report → NEDERLANDS Huis kopen in Spanje: waar je op moet letten → Overstromingsgebied: zo controleer je een adres → FRANÇAIS Zone inondable en Espagne : vérifier une adresse → Terrain rustique et loi Littoral → DEUTSCH Was der Bericht prüft und wie Sie ihn bestellen → Musterbericht auf Deutsch → ## Why this matters more if you are buying from abroad A local buyer picks up some of this by osmosis. They know the town, they have heard which streets flooded in the past, they can read the cadastre and the energy certificate. Coming from outside, you are relying on the estate agent, the seller and a viewing on a sunny afternoon. None of those will tell you that the plot was farmland until 1998, that the ground is subsiding a few millimetres a year, or that the property sits inside an officially mapped flood zone. All of that is public information in Spain, and it is scattered across half a dozen government bodies, in Spanish. What we are not. This is an automated report built from public records. It is informative and orientative, it is not a building survey, not a valuation, and not a legal or Land Registry check. If you are buying, you should still get a surveyor and a lawyer. This report is what neither of them will hand you. ## The 17 checks each one cites its official source and the period it covers · thumbnails from our sample reports (Guardamar del Segura and Lugo) RADAR SATELLITE Ground movement around the property, measured by radar from the European Union's Copernicus programme (EGMS), in millimetres per year. This is the one nobody can see on a viewing, and the reason many people find us. T500 FLOOD Official flood zones from the Spanish national flood mapping system (SNCZI), for 10, 100 and 500 year return periods, plus the preferential flow zone, with the map cropped over your plot. 1956 TODAY LAND HISTORY What stood on that plot before , using national aerial photography from 1956 to today. Landfill, diverted watercourses and former industrial use all show up here. Bq/m³ RADON Radon zone for the municipality under the Spanish building code, plus the radon potential at that point from the Nuclear Safety Council's mapping. It is an invisible gas and it can affect what you are allowed to build. SUN PROPERTY Cadastral record, energy certificate where the regional registry publishes it, real sunlight hours per façade allowing for neighbouring buildings and the surrounding terrain, and the roof's solar potential. NOISE SURROUNDINGS Official noise levels from the strategic noise maps, motorways, railways and airports, seismic hazard , wildfire history, climate, land constraints, planning classification and registered industrial facilities nearby. €/m² AREA Local price per square metre and transaction volumes from the housing ministry, rental reference data, and recorded crime for the municipality. ## How we work it out 01 ### Official public sources Copernicus, the National Geographic Institute, the Cadastre, the environment and housing ministries, the Nuclear Safety Council, the met office and the Home Office, plus open mapping (OpenStreetMap) for distances, always labelled as such. No estimates bought from third parties. 02 ### Your exact address Where the source publishes property-level data (satellite, cadastre, flood mapping, sunlight, aerial history) everything is computed for that exact plot. Where the official source is only published per municipality (radon zone, seismic hazard, area prices, recorded crime, fire frequency) the report says so in that section. 03 ### Every figure dated Each section states which source it came from and what period it covers, so you can see how current it is and check it yourself. 04 ### Written in plain English Translated in full from the Spanish original, which we also send you. Where the two differ, the Spanish original is the one that stands. ## Price €39 One property, all 17 checks, delivered as a PDF by email within one working day of payment. Taxes included. You also receive the Spanish original, which is useful if you pass it to your lawyer or surveyor here. ### What you need to know before you order Who you are buying from. Homefax, Jorge A. Torres, tax number NIF X3269927V, Lugar Hermida 2, Eirexalba, 27345 O Incio (Lugo), Spain. You can write to us at info@homefax.es Total price. €39 for one property, all taxes included. That is the whole amount, with no delivery, handling or currency charges added by us. When you get it, and when you pay. Nothing is charged when you send the request. We identify the property first, email you to confirm it, and only then send you a payment link. Once you have paid, the report reaches you as a PDF in English, together with the Spanish original, within one working day. Your right to cancel, and the exception that applies here. As a consumer you have 14 calendar days to withdraw from a distance contract without giving a reason, under Spanish consumer law (Royal Legislative Decree 1/2007). This report is digital content supplied without a material medium, and we begin preparing it as soon as your payment comes in. So by paying you expressly request that we begin straight away, and you acknowledge that once the report has been delivered you lose the right to cancel that normally applies to distance purchases within 14 days. That is article 103.m of the same act. Until the report has been produced the right is still yours, and the email that carries your payment link sets all of this out in English before you pay. If something goes wrong. Write to info@homefax.es. If we cannot produce or deliver the report, we refund it in full. If our own error put the wrong property in it, we redo it at no cost or refund it. Complaint forms are available on request, and you can also turn to the Spanish consumer arbitration system. Terms of sale (in Spanish, the version that stands) The paragraphs above are the pre-contract information Spanish law requires us to give you before you order (article 97 of Royal Legislative Decree 1/2007), summarised in English for your convenience. Our terms of sale, legal notice and privacy policy are published in Spanish only, and the Spanish text is the one that governs the contract. If you are a consumer resident in another EU country, none of this deprives you of the mandatory consumer protections of your own country. COVER · THE ESSENTIALS 01 · GROUND MOVEMENT See a full sample report in English → (a real report for a flat in Guardamar del Segura, Alicante, exactly as you would receive it) Want to check the ground movement yourself first? Step-by-step guide to the free European satellite viewer → ## How to order 01 ### Tell us the address, or the cadastral reference The address as best you know it is enough. If the listing, the nota simple or an IBI bill shows the cadastral reference (20 characters, labelled Referencia catastral on Spanish documents), paste that instead: it identifies the property exactly. No other Spanish paperwork is needed. 02 ### We identify the property We match it against the Spanish Cadastre ourselves and email you to confirm we found the right one. 03 ### You pay by secure link We send you a Stripe payment link for €39. We never ask for card details by email. 04 ### Report in one working day PDF in English plus the Spanish original, by email. Why we confirm the property before taking your money. Spanish addresses are ambiguous more often than you would expect, and the same building can hold several cadastral records. We would rather spend ten minutes making sure we are looking at your flat than sell you a report about your neighbour's. Request my report ↑ ## Questions Does this replace a survey? No, and we would not want it to. A surveyor inspects the building in person, its structure, damp, installations and defects. Homefax covers the ground and the surroundings, which a visit cannot assess. The two are complementary, and if you are buying we would get both. Does it include the Land Registry extract? No. The nota simple tells you who owns the property and what charges sit on it, such as mortgages or embargoes, and it is obtained from the Land Registry. It is a different document and your lawyer will normally request it. We are looking at offering it alongside the report, but it is not on sale yet. Which parts of Spain do you cover? Anywhere covered by the national Cadastre. The Basque Country and Navarre run their own cadastral systems, so there the report is produced from the address and a few checks that depend on the national Cadastre are not available. We will tell you before you pay if that affects your property. Can I get it in German, French or Dutch? German, yes: since September 2026 the report can be delivered in German, together with the Spanish original, at the same price. Choose it in the "report language" box of the form, or order from the German page, homefax.es/de . French and Dutch, not yet: we would rather say so than promise a translation we cannot deliver well. How accurate is the ground movement figure? It comes from the European Ground Motion Service, which measures reflectors, meaning fixed surfaces such as roofs and structures, from satellite radar. Where there are few reflectors near a property, the report says so rather than presenting a reading it cannot support. --- [Fuente: https://homefax.es/profesionales] [ PROFESIONALES · CANAL DE COLABORACIÓN ] # El informe de riesgosque entregas con el tuyo. Homefax reúne en un documento los riesgos físicos de una vivienda concreta, a partir de datos públicos oficiales y radar de satélite europeo. No sustituye a tu inspección, a tu tasación ni a tu asesoramiento. Cubre otra cosa, lo que hay bajo la casa y alrededor del punto, que el día de la visita no se puede ver. ## Para quién es perfiles que ya acompañan al comprador antes de firmar ### Inspección pre-compra Tu informe cubre el estado del edificio. Este cubre el territorio y el histórico del solar, que es justo lo que tu visita no alcanza. ### Personal shoppers Un argumento objetivo y con fuente citada para descartar o defender una vivienda ante tu cliente. ### Agencias inmobiliarias Un extra que acompaña a la ficha del inmueble y que los portales no cubren. ### Topógrafos y peritos Serie de movimiento del terreno por satélite del entorno del punto, útil como contexto previo a un trabajo de campo. ### Brokers hipotecarios Contexto de riesgo del inmueble antes de mover el expediente, con la fuente y el periodo de cada dato. ## Qué añade a tu entregable 17 comprobaciones sobre la vivienda y su entorno, cada una con su fuente y su fecha Movimiento del terreno Zona inundable Radón Horas de sol Entorno Ficha catastral SATÉLITE Movimiento del terreno en el entorno del punto, medido por radar del programa europeo Copernicus (EGMS), en milímetros por año. Es el apartado que rara vez aparece en otros informes, y no se percibe en una visita. INUNDACIÓN Zona inundable oficial del SNCZI (periodos de retorno de 10, 100 y 500 años, y zona de flujo preferente), con el plano recortado sobre la parcela. RADÓN Zona de radón del municipio según el CTE DB-HS6 y potencial del punto según la cartografía del Consejo de Seguridad Nuclear. Es un gas invisible, y condiciona obra. HISTÓRICO Qué había antes en esa parcela , con ortofotos del IGN desde 1956. Rellenos, cauces desviados, usos industriales previos. ENTORNO Sismicidad (NCSE-02), ruido Lden oficial del mapa estratégico, autovía, ferrocarril y aeropuerto, incendios forestales , clima , afecciones del suelo (cauce, costa, línea de alta tensión, suelo industrial), clasificación urbanística del suelo e instalaciones industriales registradas cerca. VIVIENDA Ficha catastral, certificado energético donde el registro autonómico lo publica, horas de sol reales por fachada contando las sombras de los vecinos y el relieve, y potencial solar del tejado. ZONA Precio por m² y volumen de compraventas del ministerio de vivienda, referencia de alquiler (SERPAVI) y seguridad ciudadana del municipio con los datos del Ministerio del Interior. El resumen de las 17 comprobaciones, tal cual lo recibe el cliente. El movimiento del terreno, cada punto un reflector medido por el satélite. Informe de ejemplo público de Lugo (un piso de 1987 en el centro de la ciudad), reproducido tal cual. Render del 6 de octubre de 2026; el ejemplo se regenera periódicamente y puede haber cambiado. Ver el informe de ejemplo completo . Con franqueza sobre el solape. Algunos de estos apartados los tocas ya en tu trabajo, como el certificado energético, el catastro o la clasificación del suelo. Ahí no te aportamos algo que no sepas, te aportamos tenerlo escrito con la fuente oficial y el periodo al lado. Donde sí hay hueco de verdad es en los cuatro primeros bloques. Lo que este informe no es. Es un documento informativo y orientativo, elaborado de forma automatizada a partir de fuentes públicas. No sustituye una inspección presencial, ni una tasación, ni las comprobaciones registrales y administrativas. Tu trabajo sigue haciendo falta exactamente igual, y así se lo decimos al cliente final. ## Cómo funciona el acceso 01 ### Sin prepago No hay bono que comprar por adelantado ni saldo que gastar. Pides los informes que necesitas, cuando los necesitas. El primero, de un inmueble de tu cartera, es gratis. 02 ### 19 € por informe Frente a los 29 € del público. El mismo precio en español, en inglés o en alemán (el público paga 39 € por el traducido). Se factura a mes vencido, solo lo pedido. 03 ### Sin caducidad El acceso va ligado a tu correo y no vence. Si un mes no pides ninguno, no pasa nada. 04 ### Entrega por informe Cada informe se entrega por email en un día laborable desde que nos pasas la dirección. ## Pruébalo con una operación real La mejor forma de ver si esto encaja en lo que entregas no es que te lo contemos, es que lo mires. Escríbenos y te damos acceso para generar el informe de una vivienda que hayas trabajado hace poco, una que conozcas bien. Así compruebas contra la realidad qué aporta y qué se solapa con lo tuyo, antes de hablar de números. ### Escríbenos y lo vemos Cuéntanos a qué te dedicas y con qué volumen sueles trabajar, y te respondemos con las condiciones y con el acceso de prueba. ESCRIBIR A INFO@HOMEFAX.ES → ===================== # ESTUDIOS ===================== --- [Fuente: https://homefax.es/casos/donde-se-hunde-el-terreno-en-espana] [ ESTUDIO · MOVIMIENTO DEL TERRENO ] # El suelo que se mueve: dónde se hunde el terreno en España Estudio propio de Homefax · julio de 2026, mapa nacional de septiembre de 2026 · datos EGMS-Copernicus 2020-2024 Hay lugares de España donde el terreno baja unos milímetros cada año, y en algunos, varios centímetros. No se ve a simple vista y casi nunca aparece en el anuncio de una vivienda, pero el radar de los satélites europeos lo lleva midiendo desde el espacio más de una década. Tomamos esas mediciones para el periodo 2020-2024 y las contrastamos, una por una, con lo que la ciencia ya había publicado sobre cada zona. Toda España, celda a celda (unos 2,5 km de lado): la mediana de la velocidad vertical de los reflectores del EGMS/Copernicus 2020-2024 en cada celda, 1.371 millones de mediciones en 115.070 celdas con al menos 20 reflectores. En blanco, sin reflectores suficientes (montaña, bosque, cultivo). Los cortes de color siguen el criterio del informe: por debajo de 2 mm/año lo consideramos estable. Encima, numeradas, las cinco cuencas que recorre este estudio. Elaboración de Homefax, 21 de septiembre de 2026. Se llama subsidencia, y es un fenómeno lento y silencioso. El terreno cede porque se vacía un acuífero y las arcillas se compactan, porque bajo el suelo hay yesos que el agua disuelve, o porque un sedimento joven todavía se está asentando bajo su propio peso. A veces son dos milímetros al año, un ritmo que ninguna grieta delata cuando vas a ver la vivienda que quieres comprar. Otras veces son cinco o seis centímetros, y entonces las fachadas se abren, las puertas dejan de encajar y las estructuras sufren. Lo interesante es que esto ya no hay que adivinarlo. Desde 2022, el programa Copernicus de la Unión Europea publica el European Ground Motion Service, un mapa que sigue el desplazamiento milimétrico de millones de puntos del territorio europeo usando radar interferométrico. Es la misma familia de datos con la que trabaja la comunidad científica. Nosotros la usamos para dar a quien compra una casa una lectura objetiva del suelo bajo el edificio, y para este estudio la hemos puesto a prueba: cogimos las cuencas de España donde la subsidencia está mejor documentada y comprobamos si nuestra medición coincide con la de los estudios publicados. La respuesta corta es que sí, allí donde la ciencia dice que el suelo se hunde, el satélite lo confirma. La respuesta larga, con sus matices y sus límites, es lo que viene a continuación. Las cinco cuencas con más recorrido científico, y las que recorremos aquí, son el valle del Guadalentín en Lorca, el casco urbano de Monóvar, el entorno de Zaragoza, la vega del Segura y el bajo Guadalhorce de Málaga. Cómo está medido. Las cifras propias proceden del índice nacional que Homefax construye a partir de los datos EGMS de Copernicus, periodo 2020-2024. Para cada zona tomamos el grupo de reflectores de radar más rápido (al menos cuarenta puntos de medida a menos de cincuenta metros) y proyectamos su velocidad a movimiento vertical. Son mediciones orientativas por teledetección, no un estudio geotécnico: indican dónde y a qué ritmo se mueve el suelo, no sustituyen una inspección del edificio. Cada cifra va con su fuente y su periodo, y cuando nuestra lectura reciente difiere de un estudio anterior, lo decimos y explicamos por qué. ## Las cuatro cuencas con una tasa confirmada por la ciencia Estas cuatro tienen una velocidad de hundimiento documentada en estudios revisados por pares, que hemos leído y contrastado uno a uno. Es el resumen; el detalle de cada una, más abajo. Cuenca (provincia) | Causa | Ritmo documentado por la ciencia | Fuente revisada por pares | Lorca · Alto Guadalentín (Murcia) | Sobreexplotación de acuífero | Pico histórico >10 cm/año (la mayor de Europa); hasta 16 cm/año en 2006-2011 | Bonì 2015; Fernández 2018 | Monóvar (Alicante) | Deslizamiento lento en evaporitas | 64,6 mm/año vertical (2019-2024, satélite EGMS) | Tomás 2025 (EGU) | Dolinas del valle del Ebro · Zaragoza | Dolinas en evaporitas | Hasta 16 cm/año en dolinas activas (nivelación); ~2 cm/año por radar | Guerrero 2021; Galve 2015 | Vega del Segura · Orihuela (Murcia-Alicante) | Sobreexplotación de acuífero | Medias de 2,4 a 4,3 mm/año; hasta ~1 cm/año en los peores puntos | Sanabria 2014; Herrera 2009 | El bajo Guadalhorce, en Málaga, es también una zona documentada, pero la tasa publicada corresponde al acuífero de Torremolinos, unos kilómetros al este, y no al punto exacto del aeropuerto: por eso lo contamos aparte, más abajo, y no lo incluimos en este resumen numérico. ## 01 · Lorca (Murcia)El valle que batió el récord de Europa El valle del Guadalentín, al suroeste de Lorca, es el caso de referencia. Décadas de bombeo para regadío vaciaron el acuífero y las arcillas del fondo del valle se fueron compactando. En los años dos mil llegó a hundirse alrededor de diez centímetros al año, la mayor tasa de subsidencia inducida por el ser humano jamás medida en Europa. Un equipo del Instituto Geológico y Minero y de la Universidad de Alicante lo documentó con radar y GPS: entre 1992 y 2012 el terreno del sector central bajó hasta dos metros y medio. −6 cm/año Ritmo que detecta nuestro satélite en los puntos más rápidos, 2020-2024. Menos que el máximo histórico (hasta 16 cm/año en 2006-2011, según Fernández et al., 2018), coherente con la desaceleración que describe la literatura. Que nuestra lectura sea inferior a la de hace quince años no es una contradicción, es exactamente lo que cabía esperar: el fenómeno se ha ido frenando a medida que el acuífero se estabilizaba, y nuestro dato de 2020-2024 continúa esa curva descendente. El suelo de Lorca sigue moviéndose, solo que más despacio que cuando marcó el récord. ## 02 · Monóvar (Alicante)Un deslizamiento lento bajo el casco urbano Este es el hallazgo que menos esperábamos. En pleno casco urbano de Monóvar, nuestro índice marcaba uno de los ritmos más altos de toda España. Al buscar la explicación dimos con un estudio de 2025 del grupo de Roberto Tomás, en la Universidad de Alicante, presentado en la Asamblea General de la Unión Europea de Geociencias. Habían detectado exactamente lo mismo, y con los mismos datos de Copernicus que usamos nosotros. −6,5 cm/año Velocidad vertical máxima medida por Tomás et al. (2025) en la zona activa, periodo 2019-2024 (en su parte urbanizada, hasta 4,5 cm/año). Nuestra lectura coincide en orden de magnitud y periodo. La causa aquí no es un acuífero, sino la geología. El estudio lo describe como un deslizamiento muy lento cuya superficie de rotura discurre por materiales evaporíticos del Triásico (arcillas, limos y margas con yeso), con un componente horizontal además del vertical, y que afecta a una zona urbana de unas seis hectáreas y media. Es un buen recordatorio de que el terreno no se mueve solo en el campo por culpa del riego: puede hacerlo debajo de las casas, por razones que no tienen nada que ver con la agricultura. ## 03 · Valle del Ebro, ZaragozaDonde el suelo no baja, se lo traga A las afueras de Zaragoza, el valle del Ebro se asienta sobre evaporitas: yeso, sal y glauberita que el agua subterránea disuelve poco a poco. Cuando el hueco crece, el terreno de encima se hunde formando dolinas, y en los casos peores colapsa. Es el lugar de España donde estos socavones causan más daños económicos, y ha dañado carreteras, vías de tren y edificios. −4 cm/año Grupo más rápido detectado por nuestro satélite, 2020-2024. Encaja dentro del rango físico de las dolinas activas de la zona, que la nivelación de precisión sitúa entre 7 y 16 cm/año (Guerrero et al., 2021). Aquí hay un detalle técnico que merece contarse. El radar de satélite mide bien los movimientos lentos, pero pierde el rastro justo en las dolinas más rápidas, porque el suelo cambia demasiado deprisa entre una pasada y otra. Por eso los estudios con radar de esta zona rara vez pasan de un centímetro al año (Galve et al., 2015), mientras que las mediciones sobre el terreno, con nivelación topográfica, encuentran dolinas que se hunden a dieciséis centímetros al año. Nuestro dato de cuatro centímetros cae en medio de esos dos mundos: por encima de lo que el radar suele resolver, y muy dentro de lo que físicamente hacen estas dolinas. ## 04 · Vega del Segura (Murcia y Orihuela)El primer caso que España se tomó en serio La vega del Segura fue la primera cuenca de España donde la subsidencia se estudió a escala comarcal. En las sequías de los años noventa, el bombeo intensivo secó parte del acuífero y las ciudades de Murcia y Orihuela empezaron a agrietarse. Los daños de aquel episodio se estimaron en decenas de millones de euros. La Universidad de Alicante y el Instituto Geológico lo han seguido con radar desde entonces. −1,8 cm/año Puntos más rápidos en la Vega Baja según nuestro satélite, 2020-2024. Del orden de los máximos históricos publicados (asientos acumulados de más de diez centímetros en una década, Sanabria et al., 2014; hasta un centímetro al año en Murcia, Herrera et al., 2009). Conviene distinguir dos cosas que a veces se confunden. Los estudios hablan de asientos acumulados de ocho, doce o quince centímetros, pero eso es el total sumado a lo largo de muchos años, no la velocidad anual. La velocidad, que es lo que mide el satélite año a año, se cuenta en milímetros, y ronda el centímetro al año en los peores puntos. Es un ritmo que no derrumba una casa de un día para otro, pero que a lo largo de una hipoteca puede abrir grietas si la vivienda está sobre las arcillas equivocadas. ## 05 · Bajo Guadalhorce (Málaga)El aeropuerto que baja despacio En la desembocadura del Guadalhorce, donde están el aeropuerto y buena parte del extrarradio de Málaga, el terreno lleva décadas cediendo por la extracción de agua del acuífero carbonatado de la Sierra de Mijas, cuyo nivel llegó a bajar más de cien metros. Un estudio de la Universidad de Jaén y colaboradores lo midió con radar desde 1992 y señaló expresamente el aeropuerto entre las zonas afectadas. −0,6 a −1,1 cm/año Ritmo medido por radar entre 1992 y 2009, con los focos en Torremolinos y Benalmádena (Ruiz-Constán et al., 2018), y en aumento en el periodo más reciente que estudiaron, 2014-2018. Nuestro satélite también detecta el área en actividad en 2020-2024. Este caso ilustra por qué las fechas importan. Los estudios de referencia terminan en 2018 y ya avisaban de que el ritmo estaba aumentando, no cesando. Nuestra lectura de 2020-2024 confirma que la zona sigue en movimiento, aunque aquí somos prudentes con la cifra exacta: en el sur, donde el terreno también se desplaza en horizontal y no solo hacia abajo, nuestro método tiende a leer algo alto, y por eso nos apoyamos en las tasas publicadas. Con esa cautela, que el aeropuerto de Málaga figure entre las zonas que ceden es justo el tipo de dato que a un comprador de la zona le gustaría conocer antes de firmar. ## Los límites, contados sin adornos El satélite no es infalible y nosotros tampoco. En zonas de regadío o de marisma, con el suelo cubierto de agua media parte del año, el radar pierde puntos y los que quedan son más ruidosos. Además, proyectar una medición de radar a un movimiento puramente vertical funciona bien cuando el suelo baja en línea recta, pero introduce error donde el terreno también se desplaza en horizontal. Por eso en algunas cuencas, sobre todo del sur, nuestra lectura reciente marca ritmos más altos que los estudios anteriores: en parte por la sequía de estos años, y en parte por esos límites de la técnica. Lo decimos abiertamente porque preferimos un dato con su margen a una certeza falsa, y porque cada cifra de este estudio se apoya en lo que la ciencia ha confirmado sobre el terreno, no solo en lo que ve el satélite. ## Qué tiene que ver esto con comprar una casa Ninguna de estas cinco cuencas es un mal sitio para vivir por definición. La mayoría de las viviendas que hay en ellas están sobre suelo estable, y la subsidencia se concentra en focos muy localizados. El problema es que esos focos no aparecen en el anuncio ni se notan en una visita, y sin embargo se pueden medir. Un edificio que baja al mismo ritmo que todo su barrio rara vez sufre; el que se mueve distinto a su entorno es el que agrieta. Saber en cuál de los dos casos está una vivienda, antes de firmar, es exactamente la clase de información que hoy es pública pero está dispersa y en lenguaje técnico, y que este tipo de datos permite traducir a algo que cualquiera entienda. ## Comprueba el terreno de tu dirección Introduce una dirección y te decimos, con los datos del satélite europeo, si el terreno de ese punto está estable o en movimiento. Gratis. Y si quieres el cuadro completo (inundación por parcela, radón por punto, horas de sol, historia del suelo desde 1956, precio de la zona…), el informe son 29 €. Así funciona . Comprobar una dirección gratis Ver casos reales ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué zonas de España se hunden? Entre las cuencas con subsidencia del terreno mejor documentadas están el valle del Guadalentín en Lorca (Murcia), el casco urbano de Monóvar (Alicante), el entorno de Zaragoza en el valle del Ebro, la vega del Segura (Murcia y Orihuela) y el bajo Guadalhorce, en Málaga. En todas el suelo desciende cada año, desde pocos milímetros hasta varios centímetros. ### ¿Cómo se mide el hundimiento del terreno por satélite? Con interferometría radar. El European Ground Motion Service (EGMS), del programa Copernicus de la Unión Europea, usa el satélite Sentinel-1 para medir el desplazamiento milimétrico del suelo, sobre todo su componente vertical. Es una fuente pública y gratuita, la misma que emplea la comunidad científica. ### ¿Por qué se hunde el suelo en estas zonas? Por causas distintas. En Lorca, la vega del Segura y Guadalhorce, por la sobreexplotación de acuíferos: al extraer más agua de la que entra, las arcillas se compactan y el terreno baja. En el valle del Ebro, por disolución de yesos y otras evaporitas del subsuelo, que forma dolinas, y en Monóvar por un deslizamiento lento sobre terrenos evaporíticos. ### ¿Es peligroso comprar una vivienda en una zona que se hunde? No necesariamente. La mayoría de las viviendas de estas cuencas están sobre suelo estable, y la subsidencia se concentra en focos localizados. Pero es un dato de peso que no aparece en el anuncio ni se nota en una visita, y que conviene conocer antes de firmar para cruzarlo con el estado del edificio y su cimentación. ## Fuentes y método Los datos propios proceden del índice EGMS de Homefax, elaborado a partir del European Ground Motion Service del programa Copernicus (Unión Europea), periodo 2020-2024, proyectado a componente vertical. Son mediciones orientativas por teledetección. Para cada cuenca se contrastó con literatura revisada por pares: - Lorca / Alto Guadalentín. Bonì, R. et al. (2015), «Application of multi-sensor advanced DInSAR analysis to severe land subsidence recognition: Alto Guadalentín Basin (Spain)», Proc. IAHS 372. piahs.copernicus.org/articles/372/45/2015. Fernández, J. et al. (2018), «Modeling the two- and three-dimensional displacement field in Lorca, Spain, subsidence and the global implications», Scientific Reports 8:14782, nature.com/articles/s41598-018-33128-0. - Monóvar. Tomás, R. et al. (2025), «Preliminary investigation of an urban landslide in evaporitic terrains detected by European Ground Motion Services in Monóvar, SE Spain», EGU General Assembly, EGU25-2885. meetingorganizer.copernicus.org/EGU25/EGU25-2885.html. - Valle del Ebro (Zaragoza). Galve, J.P. et al. (2015), «Railway deformation detected by DInSAR over active sinkholes in the Ebro Valley evaporite karst», Nat. Hazards Earth Syst. Sci. 15. nhess.copernicus.org/articles/15/2439/2015. Guerrero, J. et al. (2021), Remote Sensing 13(16):3261, mdpi.com/2072-4292/13/16/3261. - Vega del Segura (Murcia y Orihuela). Herrera, G. et al. (2009), «Advanced interpretation of subsidence in Murcia (SE Spain) using A-DInSAR data», Nat. Hazards Earth Syst. Sci. 9. nhess.copernicus.org/articles/9/647/2009. Sanabria, M.P. et al. (2014), «Subsidence activity maps derived from DInSAR data: Orihuela case study», Nat. Hazards Earth Syst. Sci. 14. nhess.copernicus.org/articles/14/1341/2014. - Bajo Guadalhorce (Málaga). Ruiz-Constán, A. et al. (2018), «SAR interferometry monitoring of subsidence in a detritic basin related to water depletion in the underlying confined carbonate aquifer (Torremolinos, southern Spain)», Science of the Total Environment 636, doi:10.1016/j.scitotenv.2018.04.280. Ruiz-Armenteros, A.M. et al. (2018), Procedia Computer Science 138, sciencedirect.com/science/article/pii/S1877050918316831. Todas las cifras están condicionadas a su fuente y periodo. Las mediciones de Homefax no constituyen un dictamen geotécnico ni estructural. Material adicional (mapas de puntos, metodología ampliada) disponible bajo petición en info@homefax.es . Municipios citados en esta página, con su ficha de riesgos: Torremolinos · Benalmádena · Alicante · Orihuela · Zaragoza · Cuenca · Málaga · Murcia · Lorca · Mijas · Jaén . Por provincia: Malaga · Alicante · Murcia --- [Fuente: https://homefax.es/casos/mapa-radon-espana] [ ESTUDIO · GAS RADÓN ] # El mapa del radón en España: dónde está el gas que causa cáncer de pulmón, y por qué saber que tu municipio está en zona de radón no basta Estudio propio de Homefax · actualizado en julio de 2026 · fuentes CTE DB-HS6 y CSN Es invisible, no huele y sale del suelo. El radón es un gas radiactivo natural que se filtra desde el subsuelo hacia el interior de los edificios, donde se acumula. La Organización Mundial de la Salud lo señala como la segunda causa de cáncer de pulmón por detrás del tabaco. En España, más de cuatro mil municipios están clasificados en zona de radón, y su mapa dibuja una geografía muy concreta: la del granito. El potencial de radón (P90) de la cartografía del CSN. En rojo intenso, las zonas donde el 10% de los edificios supera los 400 Bq/m³. El mapa dibuja el granito peninsular. Fuente: Consejo de Seguridad Nuclear. Del radón se habla poco, y sin embargo está bien medido y bien regulado. El Consejo de Seguridad Nuclear publica una cartografía del potencial de radón de todo el país, y el Código Técnico de la Edificación clasifica los municipios donde el riesgo obliga a tomar medidas en obra nueva. Con esos dos datos públicos hemos hecho el recuento: cuántos municipios están afectados, dónde se concentran y por qué. Y hay un matiz que cambia la lectura, el mismo que aparece una y otra vez en los riesgos de la vivienda: saber que tu municipio está en zona de radón es solo el titular. El dato que importa está en la dirección exacta. ## 01Qué es el radón y por qué preocupa El radón procede de la desintegración natural del uranio que hay en el subsuelo. Es un gas, así que asciende por las grietas y los poros del terreno y entra en los edificios, sobre todo en plantas bajas y sótanos, donde puede acumularse a concentraciones altas. Respirarlo durante años daña el pulmón: la Agencia Internacional de Investigación sobre el Cáncer lo clasificó como carcinógeno humano del grupo 1, la categoría de mayor evidencia, ya en 1988. 2ª causa de cáncer de pulmón tras el tabaco (OMS) 3–14 % de los cánceres de pulmón se atribuyen al radón (OMS) Grupo 1 carcinógeno humano según la IARC, desde 1988 La cifra del 3% al 14% depende de cada país, de su concentración media de radón y de cuánto se fume. No es un riesgo teórico ni lejano: en un estudio caso-control realizado en Galicia, una de las zonas de más radón de Europa, las personas que nunca habían fumado y estaban expuestas a 200 becquerelios por metro cúbico o más tenían más del doble de riesgo de cáncer de pulmón que las expuestas a menos de 100. Lo importante, y lo esperanzador, es que el radón se puede medir y se puede reducir. ## 02Dónde está el radón en España Hicimos el recuento sobre la clasificación oficial del Código Técnico (Apéndice B del DB-HS6, elaborado con las medidas del CSN). El resultado: más de 4.000 municipios españoles están en zona de radón , de los cuales 1.647 en la categoría de actuación prioritaria , la reservada a los municipios donde una parte significativa de los edificios supera el nivel de referencia. 4.051 municipios en zona de radón según el CTE (2.404 en Zona I y 1.647 en Zona II, la de actuación prioritaria). Recuento propio sobre el Apéndice B del CTE DB-HS6. Pero el radón no está repartido por igual. Se concentra de forma llamativa en tres comunidades, y dentro de ellas, en unas pocas provincias: Provincia | Municipios en zona prioritaria | Salamanca | 233 | Cáceres | 189 | Ávila | 151 | Toledo | 99 | A Coruña | 88 | Madrid | 87 | Badajoz | 86 | Ourense | 82 | Por comunidades, el grueso está en Castilla y León (521 municipios en zona prioritaria), Galicia (285) y Extremadura (275). El caso de Galicia es extremo: 285 de sus 313 municipios están en la categoría prioritaria, es decir, la práctica totalidad del territorio. En Salamanca, la provincia con más radón de España, el fenómeno es igual de dominante. El mapa del radón es el mapa del granito. No es casualidad que estas zonas coincidan: el radón nace del uranio, y los granitos y las rocas metamórficas del oeste peninsular (el llamado Macizo Ibérico) son especialmente ricos en él. Por eso el radón se dispara en Galicia, en el Sistema Central (Salamanca, Ávila, la sierra de Madrid) y en Extremadura, y es bajo en las cuencas sedimentarias del este y el sur. La cartografía del CSN agrupa las medidas precisamente por tipo de roca. ## 03Por qué el municipio no basta Aquí está el matiz que cambia la decisión al comprar una vivienda. La clasificación del Código Técnico marca municipios enteros , pero el potencial del terreno cambia de una zona a otra dentro del mismo municipio, según la geología del subsuelo. Para afinar, el Consejo de Seguridad Nuclear publica un mapa del potencial de radón con cinco clases, que expresa el dato de una forma prudente: el P90 . P90 El potencial de radón de una zona es el valor que supera el 10% de los edificios con niveles más altos. Un potencial de "300 Bq/m³" significa que el 90% de los edificios está por debajo y el 10% por encima. La cartografía del CSN tiene cinco clases, de menos de 100 a más de 400 Bq/m³. Que un municipio esté en zona de radón no dice si tu calle concreta cae en la clase más baja o en la más alta del mapa. Puede haber, dentro de la misma ciudad, puntos en la clase superior a 400 becquerelios y otros, a pocas calles, un escalón por debajo. Por eso el dato que debes mirar no es el municipio, es la dirección exacta. Y por eso, en el informe de una vivienda, cruzamos la dirección concreta contra la cartografía del CSN, no solo la lista de municipios. Lo contamos con un caso real en una vivienda de Ávila donde el punto exacto caía en la clase más alta . ## 04Qué dice la norma, y qué se puede hacer La normativa española fija un nivel de referencia de 300 becquerelios por metro cúbico para la concentración media anual en interiores (CTE DB-HS6, en línea con la directiva europea 2013/59/Euratom). Por encima de esa cifra se recomienda actuar. La Organización Mundial de la Salud va más allá y recomienda un nivel de referencia más exigente, de 100 becquerelios. En los municipios en zona de actuación, la normativa ya obliga a incorporar medidas de protección frente al radón en obra nueva y en reformas importantes. La buena noticia es que el radón es de los riesgos más abordables. Lo primero, siempre, es medir con un detector durante varios meses, porque la concentración real depende de cada vivienda. Si sale alta, mejorar la ventilación de la casa, sellar las grietas y las juntas por donde el gas se cuela desde el suelo y, en los casos más altos, instalar un sistema que aspire el aire del terreno de debajo de la vivienda antes de que entre. Con eso se suele dejar la concentración en niveles seguros. ## Comprueba el radón de tu dirección En el informe de una vivienda cruzamos la dirección exacta contra la zona del CTE y la cartografía del potencial de radón del CSN, junto con el resto de riesgos (movimiento del terreno por satélite, inundación por parcela, ruido, sol, historia del suelo…). El informe completo son 29 €. Así funciona . Comprobar una dirección Ver casos reales ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué zonas de España tienen más radón? El radón alto se concentra en los terrenos graníticos: Castilla y León (sobre todo Salamanca y Ávila), Galicia (donde la práctica totalidad de los municipios está en zona de actuación) y Extremadura (Cáceres), más focos en el Sistema Central madrileño, Toledo y partes de Cataluña. En total, más de 4.000 municipios están clasificados en zona de radón por el Código Técnico. ### ¿Por qué el radón sigue al granito? El radón procede de la desintegración del uranio del subsuelo, y los granitos y rocas metamórficas del Macizo Ibérico son ricos en uranio. Por eso el mapa del radón dibuja el del granito peninsular. El CSN agrupa las medidas por unidad litológica. ### ¿Por qué no basta con saber que mi municipio está en zona de radón? Porque el potencial no es uniforme dentro de un municipio: cambia de una zona a otra según la geología. El CTE marca municipios enteros; la cartografía del CSN afina el potencial por punto. Y ni el punto sustituye a medir: lo que se acumula depende también de cómo esté construida y ventilada la vivienda. ### ¿Cuál es el nivel de radón peligroso en una vivienda? La normativa española (CTE DB-HS6, según la directiva 2013/59/Euratom) fija un nivel de referencia de 300 Bq/m³ para la media anual en interiores; la OMS recomienda 100. Por encima del nivel de referencia se aconseja actuar para reducir la concentración. ## Fuentes y método El recuento de municipios procede de la clasificación oficial del Código Técnico de la Edificación, DB-HS6, Apéndice B (zonas de actuación frente al radón, elaboradas con las medidas del CSN), agregada por provincia y comunidad. El potencial por punto procede de la cartografía del CSN. Marco sanitario y normativo: - Salud. Organización Mundial de la Salud, WHO Handbook on Indoor Radon (2009) y ficha Radon and health: el radón como segunda causa de cáncer de pulmón tras el tabaco y el 3–14% de los cánceres de pulmón atribuibles. who.int/news-room/fact-sheets/detail/radon-and-health. - Clasificación como carcinógeno. IARC (Agencia Internacional de Investigación sobre el Cáncer), Monographs Vol. 43 (1988): radón y descendientes, grupo 1. - Cartografía y potencial (P90, 5 clases, método). Consejo de Seguridad Nuclear, García-Talavera y López Acevedo, Cartografía del potencial de radón de España, informe INT-04.41 (2019). csn.es. - Normativa. CTE DB-HS6 (RD 732/2019), nivel de referencia 300 Bq/m³; Directiva 2013/59/Euratom. codigotecnico.org. Nivel de referencia recomendado por la OMS: 100 Bq/m³. - Epidemiología (España). Torres-Durán, M., Barros-Dios, J.M. et al., «Lung cancer in never-smokers: a case-control study in a radon-prone area (Galicia, Spain)», European Respiratory Journal (2014): odds ratio 2,42 (IC 95% 1,45–4,06) para ≥200 Bq/m³ frente a Todas las cifras están condicionadas a su fuente. Este documento es informativo y orientativo; no sustituye a una medición de radón en la vivienda con un detector homologado, que es la única forma de conocer la concentración real. Material adicional bajo petición en info@homefax.es . Municipios citados en esta página, con su ficha de riesgos: Salamanca · A Coruña · Badajoz · Cáceres · Ourense · Madrid · Toledo · Ávila · León . Por provincia: A coruna · Ourense --- [Fuente: https://homefax.es/casos/interfaz-urbano-forestal-espana] [ ESTUDIO · INTERFAZ URBANO-FORESTAL ] # Las capitales españolas donde más viviendas lindan con el monte Estudio propio de Homefax · julio de 2026 · fuentes ESA WorldCover (Copernicus) e IGN Cada verano, los incendios vuelven a poner el foco en una pregunta incómoda: dónde vivimos. La interfaz urbano-forestal es la franja donde las casas lindan con el monte, el punto exacto en el que un fuego deja de ser un problema del bosque y pasa a ser un problema de las personas. Hemos medido, con datos de satélite, qué capitales españolas tienen más viviendas en esa franja. El resultado dibuja una España partida en dos. % de la superficie construida de cada capital a menos de 100 m de una masa forestal (≥5 km²). Fuente: Homefax con ESA WorldCover 10 m (Copernicus) e IGN. La interfaz urbano-forestal (IUF, o WUI por sus siglas en inglés) es donde la ciudad se encuentra con la vegetación natural. No es un concepto nuevo: la investigación científica lleva dos décadas midiéndola, porque es ahí donde se concentran las viviendas amenazadas por los grandes incendios. Con la cartografía de usos del suelo del satélite europeo Copernicus y los límites municipales oficiales, hemos calculado para las 50 capitales de provincia qué parte de su superficie construida linda con el monte. Y hay un matiz que conviene fijar desde el principio, el mismo que aparece en todos los riesgos de la vivienda: estar en la interfaz es un dato de exposición, no una sentencia. ## 01Qué es la interfaz urbano-forestal y por qué importa La interfaz urbano-forestal es la zona donde las viviendas se mezclan o lindan con la vegetación silvestre. Es el territorio donde un incendio forestal puede saltar del monte a las casas, y por eso concentra buena parte del riesgo para las personas y de los esfuerzos de prevención y autoprotección. La definición de referencia, la de Radeloff y colaboradores, la delimita a partir de la densidad de viviendas y de su proximidad a grandes masas de vegetación natural. 15 % de la superficie de Europa es interfaz urbano-forestal (Schug et al., Nature, 2023) 10 m de resolución del satélite Copernicus con el que se ha medido 50 capitales de provincia analizadas El interés no es teórico. La interfaz urbano-forestal es el uso del suelo que más crece en los países desarrollados, casi siempre por urbanización nueva, no porque avance el bosque, y es donde se producen los incendios más costosos en vidas y bienes. Saber qué ciudades tienen más vivienda pegada al monte es, por tanto, un primer mapa de dónde mirar. ## 02Una España partida en dos El análisis coloca en cabeza a las capitales del noroeste y de la cornisa cantábrica, junto a algunas ciudades encajadas entre sierras. Son ciudades rodeadas de bosque, donde la masa forestal llega casi hasta las últimas calles. # | Capital | % de superficie construida a 1 | Ourense | 37,1 | 2 | Donostia / San Sebastián | 36,5 | 3 | Jaén | 33,5 | 4 | Pontevedra | 32,4 | 5 | Bilbao | 24,4 | 6 | Girona | 23,4 | 7 | Lugo | 23,0 | 8 | Oviedo | 21,9 | 9 | Cuenca | 20,5 | 10 | Córdoba | 18,1 | 11 | Tarragona | 17,6 | 12 | Murcia | 13,9 | En el extremo opuesto, con proporciones cercanas a cero, están las capitales de las grandes llanuras y las ciudades costeras muy densas, con poco monte en su entorno inmediato: Cádiz, Almería, Huelva, València, Toledo, Sevilla, Salamanca o Valladolid . No es que no tengan árboles, es que su superficie construida no linda con grandes masas forestales, sino con vega, secano urbano o mar. Ourense, la capital más forestal. No es casualidad que la cabeza sean ciudades gallegas, cántabras y vascas: son núcleos compactos encajados en valles boscosos, donde el bosque abraza el casco urbano. En el sur aparece Jaén, con la sierra y el cerro de Santa Catalina pegados a la ciudad, y Córdoba, al pie de Sierra Morena. Es geografía, no azar. ## 03Exposición no es lo mismo que riesgo Aquí está el matiz que hay que leer con cuidado. Que una vivienda esté en la interfaz urbano-forestal no significa que vaya a arder . Es un factor de exposición: indica que la casa está en la franja donde el fuego podría alcanzarla. El riesgo real de un incendio depende, además, del tipo de combustible (no arde igual un pinar que un prado), de la meteorología, de la orografía y, sobre todo, de las medidas de autoprotección. La normativa española lo tiene presente. Varias comunidades obligan a mantener franjas perimetrales de gestión de la vegetación alrededor de las viviendas y urbanizaciones próximas al monte (por ejemplo, la Ley 5/2003 de Cataluña o la Ley 3/2007 de Galicia, que define una zona de influencia forestal de 400 metros y franjas de gestión de biomasa de 50). Esas medidas, y no la simple distancia al bosque, son las que de verdad reducen el peligro. Por eso este mapa no es una alarma, sino un punto de partida para saber dónde conviene extremar la prevención. ## 04Del municipio a tu dirección Como en todos los riesgos de la vivienda, el dato de la ciudad es solo el titular. Dentro de una misma capital, hay barrios que lindan con el bosque y otros en pleno centro que no ven un árbol silvestre en kilómetros. Que Ourense o Jaén encabecen la lista no dice nada de una vivienda concreta: eso solo se sabe mirando su dirección exacta. En el informe de una vivienda calculamos la proximidad a masa forestal del punto concreto, junto con el resto de riesgos físicos. ## Comprueba si tu vivienda linda con el monte En el informe de una vivienda cruzamos la dirección exacta contra la masa forestal de su entorno, junto con el resto de riesgos: movimiento del terreno por satélite, zona inundable, incendios recientes, ruido, sol e historia del suelo. El informe completo son 29 €. Así funciona . Comprobar una dirección Ver incendios activos ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué es la interfaz urbano-forestal? Es la zona donde las viviendas se mezclan o lindan con la vegetación natural (bosque y matorral). Es el territorio donde un incendio forestal puede alcanzar directamente a las personas y sus casas, y por eso concentra buena parte del riesgo y de las medidas de prevención. La literatura científica de referencia (Radeloff et al.) la define a partir de la densidad de viviendas y su proximidad a grandes masas de vegetación silvestre. ### ¿Qué capitales tienen más viviendas junto al monte? Encabezan Ourense (37%), Donostia / San Sebastián (36%), Jaén (34%), Pontevedra (32%), Bilbao (24%), Girona (23%), Lugo (23%) y Oviedo (22%). Son capitales del noroeste, la cornisa cantábrica y ciudades encajadas entre sierras. En el extremo bajo, cerca de cero, están Cádiz, Almería, Huelva, València, Toledo o Sevilla. ### ¿Estar en la interfaz significa que mi casa va a arder? No. Es un factor de exposición, no una predicción. Que una vivienda linde con el monte indica que está en la franja donde el fuego puede alcanzarla, pero el riesgo real depende del combustible, la meteorología, la orografía y las medidas de autoprotección. Es el primer dato para tomar precauciones, no una sentencia. ### ¿Cómo se ha calculado? Con la cartografía de usos del suelo ESA WorldCover 2021 (10 m, del programa europeo Copernicus) y los límites municipales del IGN. Se considera masa forestal el arbolado y el matorral agrupados en manchas de 5 km² o más (umbral de Radeloff et al., que excluye parques y arbolado urbano) y se mide qué porcentaje de la superficie construida del término municipal está a 100 metros o menos de esa masa. ## Fuentes y método El indicador se calcula sobre la cartografía de usos del suelo ESA WorldCover 2021 (10 m de resolución, del programa Copernicus de la Unión Europea) y los límites municipales del Instituto Geográfico Nacional . Se considera masa forestal el arbolado y el matorral agrupados en manchas de 5 km² o más (el umbral de mancha grande de Radeloff et al., que excluye parques y arbolado urbano), y se mide el porcentaje de la superficie construida de cada término municipal situado a 100 metros o menos de esa masa. Marco científico: - Definición de interfaz urbano-forestal. Radeloff, V.C. et al., «The Wildland–Urban Interface in the United States», Ecological Applications 15(3):799-805 (2005); y «Rapid growth of the US wildland-urban interface raises wildfire risk», PNAS 115(13):3314-3319 (2018). pnas.org. - Mapa global de referencia. Schug, F., Bar-Massada, A., Radeloff, V.C. et al., «The global wildland–urban interface», Nature 621:94-99 (2023): la interfaz urbano-forestal cubre el 15% de Europa. nature.com. - Cartografía de vegetación. ESA WorldCover 2021 (v200), 10 m, programa Copernicus. esa-worldcover.org. - Límites municipales. Instituto Geográfico Nacional, servicio de Unidades Administrativas (INSPIRE). ign.es. - Marco normativo (autoprotección). Ley 5/2003 de Cataluña (franja perimetral y banda de 500 m) y Ley 3/2007 de Galicia (zona de influencia forestal de 400 m, gestión de biomasa en 50 m). Todas las cifras están condicionadas a su fuente y al año de los datos (2021). Este documento es informativo y orientativo: es un indicador de exposición geométrica a la masa forestal, alineado con la definición científica de interfaz urbano-forestal, que no constituye una predicción de riesgo de incendio ni sustituye a la cartografía oficial de peligrosidad ni a una evaluación técnica. Material adicional y detalle por capital bajo petición en info@homefax.es . Municipios citados en esta página, con su ficha de riesgos: Pontevedra · Valladolid · Tarragona · Córdoba · Ourense · Sevilla · Bilbao · Cuenca · Girona · Murcia · Oviedo · Cádiz . Por provincia: Pontevedra · Ourense · Murcia